土地活用で相続税対策！賃貸アパート建築の減税効果と注意点

相続税対策の基本：土地の評価と賃貸アパート建築の役割

相続税対策として、賃貸アパートや賃貸マンションなどの建物を建てるという方法は、よく知られています。
なぜ、賃貸アパートを建てることで相続税が減るのでしょうか？
それは、相続税の計算方法と、土地の評価方法に秘密があります。

まず、相続税は、亡くなった方が所有していた財産（相続財産）の合計額に対して課税されます。
相続財産には、現金、預貯金、不動産（土地や建物）、株式など、様々なものが含まれます。
この相続財産の合計額から、基礎控除や債務などを差し引いたものが、相続税の課税対象額となります。

土地の評価方法は、相続税の計算において非常に重要な要素です。
土地の評価額は、路線価（または固定資産税評価額）に基づいて計算されます。
路線価とは、道路に面した土地1平方メートルあたりの評価額のことです。
この路線価に土地の面積を掛けて、土地の評価額を算出します。

賃貸アパートを建てることによって、この土地の評価額を下げることができるのです。
具体的には、以下の2つの効果があります。

• 貸家建付地（かしかたつきち）としての評価減：賃貸アパートが建っている土地は、「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地とは、賃貸物件が建っている土地のことです。貸家建付地は、更地（建物がない土地）よりも評価額が低くなります。これは、賃貸物件を建てることで、土地の利用に制限が生じるためです。
• 小規模宅地等の特例：相続税には、小規模宅地等の特例という制度があります。これは、被相続人（亡くなった方）が居住していた家屋や、事業を行っていた土地などを相続した場合に、その土地の評価額を最大80%減額できるというものです。賃貸アパートを建てることで、この特例を適用できる場合があります。

賃貸アパート建築による減税効果の詳細

それでは、具体的に賃貸アパートを建てることで、どのように相続税が減税されるのかを見ていきましょう。

まず、貸家建付地としての評価減についてです。
貸家建付地の評価額は、以下の計算式で求められます。

貸家建付地の評価額 = 土地の評価額 × （1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

ここで、借地権割合、借家権割合、賃貸割合は、それぞれ国税庁が定める割合です。
これらの割合は、土地の所在地や建物の種類などによって異なります。
賃貸割合は、アパートの賃貸部分の割合です。
例えば、アパートのすべての部屋が賃貸されている場合、賃貸割合は100%となります。

上記の計算式からわかるように、賃貸アパートを建てることで、土地の評価額が下がり、相続税の課税対象額が減るため、相続税が減税されるという仕組みです。

次に、小規模宅地等の特例についてです。
この特例は、被相続人の居住用家屋や、事業用の土地などに適用されます。
賃貸アパートの場合、被相続人が賃貸経営を行っていたり、生計を共にしていた親族が居住していたりする場合に、この特例を適用できる可能性があります。
この特例を適用することで、土地の評価額を大幅に減額できるため、相続税の減税効果はさらに大きくなります。

賃貸アパート建築における注意点：リスクとデメリット

賃貸アパート建築による相続税対策は有効ですが、いくつかの注意点があります。
メリットだけでなく、デメリットやリスクも理解しておくことが重要です。

まず、空室リスクです。
アパートの入居者がいない場合、家賃収入が得られず、ローンの返済が滞る可能性があります。
空室リスクは、立地条件や建物の築年数、周辺の賃貸物件の状況などによって異なります。
アパートを建てる前に、十分な市場調査を行い、空室リスクを把握しておく必要があります。

次に、建物の維持費です。
アパートは、定期的な修繕やメンテナンスが必要です。
また、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。
これらの費用は、家賃収入から賄うことになりますが、計画的に資金を管理しておかないと、資金繰りが悪化する可能性があります。

さらに、金利変動リスクです。
アパート建築には、多額の資金が必要となるため、多くの場合、金融機関からの融資（ローン）を利用することになります。
ローンの金利が上昇した場合、返済額が増加し、経営を圧迫する可能性があります。
金利変動リスクについても、事前に考慮しておく必要があります。

また、相続税対策としてアパートを建てる場合、相続発生までの期間が短いと、税務署から「節税目的」と判断され、税務調査の対象になる可能性があります。
対策を行う際には、専門家（税理士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

大東建託や東建など、建設会社の営業と公社の支援について

大東建託や東建などの建設会社は、土地活用としてアパート建築を提案することが多いです。
彼らの提案には、メリットとデメリットがあります。

メリット

• 土地活用のノウハウ：建設会社は、土地活用のノウハウを持っており、土地の特性に合わせた最適なプランを提案してくれます。
• 建築に関する専門知識：建築に関する専門知識を持っており、建物の設計や施工を安心して任せられます。
• 入居者募集のサポート：入居者募集や管理業務をサポートしてくれる会社もあります。

デメリット

• 建築費用の高さ：建設会社によっては、建築費用が高くなる可能性があります。複数の会社から見積もりを取り、比較検討することが重要です。
• 管理費用の高さ：管理業務を委託する場合、管理費用がかかります。
• 営業の押し売り：強引な営業を行う会社も存在します。契約前に、十分な検討が必要です。

建設会社によっては、公社の支援を受けている場合があります。
公社の支援を受けることで、建築費用の一部を補助してもらえたり、融資を受けやすくなるなどのメリットがあります。
ただし、公社の支援を受ける場合、様々な制約が生じることもあります。
契約前に、支援内容や制約について、しっかりと確認しておく必要があります。

関係する法律と制度：知っておくべきこと

賃貸アパート建築に関係する法律や制度は、いくつかあります。
主なものを以下に紹介します。

• 建築基準法：建物の構造や用途、高さなどを定める法律です。アパートを建てる際には、この法律に適合した設計・施工を行う必要があります。
• 都市計画法：都市計画に関する法律です。用途地域や建ぺい率、容積率などを定めています。土地の用途地域によっては、アパートを建てられない場合や、建物の規模に制限がある場合があります。
• 借地借家法：借地権や借家権に関する法律です。賃貸借契約に関するルールを定めています。
• 固定資産税・都市計画税：土地や建物にかかる税金です。アパートを所有している場合、これらの税金を納める必要があります。
• 相続税法：相続税に関する法律です。相続税の計算方法や、小規模宅地等の特例などについて定めています。

これらの法律や制度について、ある程度の知識を持っておくことで、アパート建築に関するトラブルを未然に防ぐことができます。
専門家（建築士、税理士、弁護士など）に相談することも有効です。

実務的なアドバイスと具体例：成功するためのヒント

賃貸アパート建築を成功させるためには、以下の点に注意しましょう。

• 十分な市場調査：アパートを建てる前に、周辺の賃貸物件の状況や、入居者のニーズなどを調査しましょう。
• 複数の業者からの見積もり：建築費用や管理費用について、複数の業者から見積もりを取り、比較検討しましょう。
• 専門家への相談：建築士、税理士、弁護士などの専門家に相談し、アドバイスを受けましょう。
• 長期的な視点：アパート経営は、長期的な視点が必要です。将来の家賃収入や、建物の維持費などを考慮して、計画を立てましょう。
• 資金計画の策定：建築費用や、ローンの返済計画、家賃収入の見込みなど、詳細な資金計画を立てましょう。

具体例

例えば、都心部から少し離れた場所に土地を持っているAさんのケースを考えてみましょう。
Aさんは、相続税対策として、その土地に賃貸アパートを建てることを検討しています。
Aさんは、まず、周辺の賃貸物件の状況を調査しました。
その結果、近隣には単身者向けの物件が少なく、ファミリー向けの物件が多いことがわかりました。
そこで、Aさんは、ファミリー向けの賃貸アパートを建てることにしました。
Aさんは、複数の建設会社から見積もりを取り、比較検討した結果、最も信頼できる会社に建築を依頼しました。
また、税理士に相談し、相続税対策についてアドバイスを受けました。
Aさんは、長期的な視点に立ち、入居者のニーズに合った物件を建てることで、安定した家賃収入を得ることができ、相続税対策も成功しました。

専門家に相談すべき場合とその理由

賃貸アパート建築は、専門的な知識が必要となる分野です。
以下のような場合には、専門家への相談を検討しましょう。

• 建築に関する専門知識がない場合：建築士に相談し、建物の設計や施工についてアドバイスを受けましょう。
• 税金に関する知識がない場合：税理士に相談し、相続税対策や、確定申告についてアドバイスを受けましょう。
• 法律に関する知識がない場合：弁護士に相談し、賃貸借契約や、その他の法的問題についてアドバイスを受けましょう。
• 土地活用の経験がない場合：不動産コンサルタントに相談し、土地の有効活用についてアドバイスを受けましょう。

専門家に相談することで、様々なリスクを回避し、より良い結果を得ることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の記事では、土地にアパートを建てることで相続税対策になる理由、大東建託などの建設会社の営業とその利点・悪い点について解説しました。
重要なポイントを以下にまとめます。

• 賃貸アパートを建てることで、土地の評価額を下げ、相続税を減税できる可能性があります。
• 貸家建付地としての評価減や、小規模宅地等の特例が適用される場合があります。
• 空室リスク、建物の維持費、金利変動リスクなどのデメリットも考慮する必要があります。
• 建設会社の提案には、メリットとデメリットがあり、慎重な検討が必要です。
• 専門家（建築士、税理士、弁護士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

賃貸アパート建築は、相続税対策として有効な手段の一つですが、メリットとデメリットを理解し、慎重な検討が必要です。
専門家のアドバイスを受けながら、最適な対策を検討しましょう。