土地相続分の持分譲渡：登記原因は本当に選択できる？相続税・登録免許税の疑問を徹底解説！

【背景】
* 父親の土地を相続し、私を含め3人の相続人がそれぞれ3分の1の持分を取得しました。
* 他の相続人2名と遺産分割協議がまとまらず、私（C）は相続人Aに自分の持分を譲渡することで協議から外れたいと思っています。
* 法務局に登記原因について問い合わせたところ、以前は「できない」と言われたのに、今回は「相続分の売買」でも可能かもしれないと言われました。

【悩み】
法務局の担当者によって言っていることが違うので不安です。税務署からは実態で課税されると言われているので、「相続分の売買」を登記原因にしたいのですが、登記原因は本当に選択できるのでしょうか？また、「売買」とした方が登録免許税が安くなるという話も聞きましたが、申請者の都合で登記原因を選択できるものなのでしょうか？

登記原因は原則選択不可。実態に沿った登記原因を選択する必要があります。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

不動産の所有権の移転登記（所有権を移転することを公的に記録する手続き）を行う際には、「登記原因」を記載する必要があります。登記原因とは、所有権が移転した理由（例えば、売買、相続、贈与など）のことです。正確な登記原因を記載することは、不動産登記の正確性と信頼性を確保するために非常に重要です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、登記原因を「相続分の売買」と自由に選択することはできません。登記原因は、所有権の移転という事実関係（実際に何が起こったか）を正確に反映する必要があります。 AさんとCさんの間で実際に売買契約が成立し、売買代金が支払われたのであれば「売買」が適切な登記原因です。しかし、単に協議を回避するために形式的に「売買」としたいというだけでは、登記原因として認められない可能性が高いです。

関係する法律や制度がある場合は明記

不動産登記法は、登記原因の記載について厳格な規定を設けています。登記官は、提出された書類に基づいて、登記原因の妥当性を判断します。虚偽の登記原因を記載することは、法律違反となる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

法務局の担当者によって対応が異なるのは、担当者の知識や経験、あるいはケースの解釈の違いによる可能性があります。法務局の窓口では、必ずしも正確な法的アドバイスが得られるとは限りません。重要な判断は、専門家である司法書士に相談することが望ましいです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

もし、AさんとCさんの間で実際に売買契約が成立しているのであれば、売買契約書を作成し、売買代金の支払いを証明する書類（領収書など）を準備する必要があります。これらの書類を基に、司法書士に登記申請を依頼することで、スムーズに登記手続きを進めることができます。もし売買契約が成立していない場合は、他の遺産分割方法（例えば、換価分割など）を検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、相続や不動産登記に関する問題は、法律の専門知識が必要となる複雑な場合があります。登記原因の選択を誤ると、後々大きなトラブルにつながる可能性があります。そのため、司法書士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。特に、税務署から「実態で課税する」と言われている状況では、税務上の問題も考慮する必要があるため、税理士への相談も必要となるでしょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

登記原因は、不動産の所有権移転の事実関係を正確に反映する必要があります。申請者の都合で自由に選択することはできません。相続や不動産登記に関する問題には、専門家の助言を受けることが重要です。税務上の問題も考慮し、司法書士や税理士に相談することをお勧めします。曖昧なまま手続きを進めると、後々大きな問題に発展する可能性があるため、慎重な対応が求められます。