境界確認における基礎知識：境界線と確認書とは
土地の売買を行う際、非常に重要な手続きの一つが「境界確認」です。これは、自分の土地と隣接する土地との境界線を明確にするための作業です。境界線が曖昧なままだと、後々、隣地との間で様々なトラブル（例えば、建物の増改築や土地の利用方法を巡る対立など）が発生する可能性があります。
境界確認は、通常、土地家屋調査士のような専門家が関与し、隣接地の所有者と立ち会って行われます。そして、その結果を文書化したものが「境界確認書」です。この確認書は、将来にわたって境界線の位置を証明する重要な証拠となります。
境界確認書には、境界線の位置を示す図面や、隣接地の所有者（またはその代理人）の署名・捺印が必要です。この署名と捺印によって、隣接地の所有者は境界線の位置に合意したことを公式に認めることになります。
今回のケースでは、売主の隣地所有者が既に亡くなっているため、その相続人全員との間で境界確認を行う必要が生じます。これが、今回の質問の核心部分に関わってきます。
今回のケースへの直接的な回答：相続人全員からの確認の重要性
今回のケースでは、原則として、相続人全員から境界確認書を取得することが望ましいです。なぜなら、相続が発生している場合、その土地の所有権は相続人全員に帰属するからです。
相続人のうちの一人（代表者）が確認書に署名したとしても、他の相続人がその内容に同意していなければ、後々、境界線の位置を巡って争いになる可能性があります。例えば、相続人の中に、その境界線の位置に不満を持つ人が現れ、改めて境界線の確定を求めるかもしれません。そうなると、せっかく行った境界確認が無駄になるだけでなく、新たな費用や時間、労力がかかることになります。
相続人代表者という肩書きは、相続人全員を代表して手続きを行う権限を意味するものではありません。相続に関する手続き（例えば、遺産分割協議など）においては、相続人全員の合意が必要となるのが一般的です。境界確認も、土地の権利に関わる重要な手続きであるため、同様の考え方が適用されます。
関係する法律や制度：民法と不動産登記法
境界確認に関連する主な法律は、民法と不動産登記法です。民法は、土地の所有権や境界線の原則的なルールを定めています。不動産登記法は、土地の所有関係を公示（誰でも確認できるようにすること）するための登記制度について定めています。
今回のケースで特に重要となるのは、民法の「相続」に関する規定です。民法では、相続が発生した場合、被相続人（亡くなった人）の財産は相続人に引き継がれると定められています。この財産には、土地も含まれます。相続人が複数いる場合は、原則として、土地は相続人全員の共有状態となります。
不動産登記法は、相続が発生した場合、その土地の所有権を相続人に移転するための「相続登記」を義務付けています。相続登記を行うことで、土地の所有者が誰であるかを第三者（例えば、土地を購入しようとする人など）に明確にすることができます。
今回のケースでは、相続登記がまだ行われていない状態です。このため、境界確認を行う際には、相続人全員の合意を得ることが特に重要になります。相続登記が完了していれば、登記簿に記載されている相続人全員と確認を行えば済むからです。
誤解されがちなポイント：境界確認の法的性質
土地家屋調査士が「境界確認は保存行為である」と述べている点について、誤解を解く必要があります。境界確認は、単なる「保存行為」と捉えるのは適切ではありません。
保存行為とは、財産の価値を維持するための行為を指します。例えば、老朽化した建物を修繕したり、税金を支払ったりすることが、これに当たります。一方、境界確認は、土地の権利関係を確定させる行為であり、財産の価値に直接影響を与える可能性があります。境界線の位置によっては、土地の利用範囲が制限されたり、逆に広くなったりすることがあるためです。
境界確認は、場合によっては「処分行為」とみなされることもあります。処分行為とは、財産の価値を変動させる行為を指します。土地の売買や抵当権の設定などが、これに該当します。
今回のケースでは、相続人全員の合意を得ずに、一部の相続人（代表者）のみから境界確認書を取得した場合、他の相続人がその内容に異議を唱える可能性があります。これは、土地の権利関係を巡る争いに発展するリスクを孕んでいます。したがって、境界確認は、単なる保存行為と考えるのではなく、慎重に進める必要があります。
実務的なアドバイス：安全な境界確認の手順
今回のケースで、安全に境界確認を行うための実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。
- 相続人全員の調査：まず、売主の隣地所有者の相続人全員を特定する必要があります。戸籍謄本などを取得し、誰が相続人であるかを正確に把握しましょう。
- 相続人全員への連絡：相続人全員に連絡を取り、境界確認の必要性とその内容について説明し、理解を得るように努めましょう。
- 境界確認書の作成：境界線の位置を正確に測量し、境界確認書を作成します。この際、境界線の位置を示す図面を添付し、具体的に示しましょう。
- 相続人全員の署名・捺印：作成した境界確認書に、相続人全員の署名と捺印をもらいましょう。可能であれば、実印を使用し、印鑑証明書を添付してもらうと、より安全です。
- 土地家屋調査士との連携：土地家屋調査士に、相続人全員との境界確認手続きを依頼しましょう。専門家のサポートを受けることで、手続きをスムーズに進めることができます。
万が一、相続人の中に連絡が取れない人や、境界確認に非協力的な人がいる場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。弁護士は、相続に関する法的なアドバイスや、相続人との交渉をサポートしてくれます。
専門家に相談すべき場合とその理由：弁護士と土地家屋調査士の役割
今回のケースでは、以下の状況に該当する場合は、専門家への相談を検討することをお勧めします。
- 相続人が多数いる場合：相続人が多く、全員との連絡調整が難しい場合は、弁護士に依頼して、相続人との交渉を円滑に進めることができます。
- 相続人との間で意見の対立がある場合：相続人の中で、境界線の位置や確認方法について意見の対立がある場合は、弁護士に相談して、法的観点から解決策を検討することができます。
- 相続人が境界確認に非協力的な場合：一部の相続人が、境界確認に非協力的である場合は、弁護士に依頼して、法的手段（例えば、裁判など）を検討することができます。
- 境界線の位置について争いがある場合：隣接地の所有者との間で、境界線の位置について争いがある場合は、弁護士に相談して、法的な解決策を検討する必要があります。
土地家屋調査士は、境界線の測量や境界確認書の作成など、専門的な知識と技術を持っています。一方、弁護士は、法律に関する専門家であり、相続に関する法的な問題についてアドバイスを提供したり、紛争を解決したりすることができます。状況に応じて、それぞれの専門家に相談し、適切なサポートを受けることが重要です。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。
- 土地購入時の境界確認は、将来のトラブルを避けるために非常に重要です。
- 売主の隣地所有者が亡くなっている場合は、原則として、相続人全員から境界確認書を取得する必要があります。
- 相続人代表者のみからの確認では、後々、他の相続人との間で争いになる可能性があります。
- 境界確認は、単なる保存行為ではなく、土地の権利関係に影響を与える可能性があります。
- 安全な境界確認を行うためには、相続人全員の調査、連絡、合意形成が不可欠です。
- 専門家（弁護士、土地家屋調査士）に相談することで、手続きをスムーズに進め、トラブルを未然に防ぐことができます。
土地の購入は、人生における大きな決断です。境界確認をはじめとする様々な手続きを、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくことが大切です。
