地方の土地相続とアパート建築：相続税対策の真意とは？100坪1500万円でも非課税？

相続税の基礎知識：基礎控除と評価額

相続税は、相続人が被相続人（亡くなった方）から相続した財産に対して課税される税金です。課税対象となる財産の総額から、基礎控除額（令和7年1月1日現在、単独相続の場合4,800万円）を差し引いた金額が課税対象となります。 相続財産には、現金、預金、株式、不動産など様々なものが含まれます。不動産の評価額は、路線価（国税庁が定める土地の価格）や固定資産税評価額などを基に算出されます。

地方の土地相続と相続税：100坪1500万円のケース

質問者様のケースでは、100坪の土地が1500万円と仮定します。この金額は、相続税の基礎控除額（4,800万円）を大きく下回ります。そのため、土地のみを相続した場合、相続税がかかる可能性は低いと言えます。しかし、これは土地の評価額が本当に1500万円であるという前提です。路線価や地価の変動、建物の有無などによって評価額は変わる可能性があります。

アパート建築が相続税対策となる理由：評価額の変動と節税効果

不動産会社がアパート建築を提案する理由は、土地単体よりもアパート付きの土地の方が評価額が高くなる可能性があるためです。土地に建物が建つことで、土地の評価額が上昇する可能性があります。しかし、単純に評価額が増えるからといって相続税が増えるとは限りません。アパート建築によって生じる減価償却（建物が経年劣化していくことを考慮し、毎年一定額を資産から減らす会計処理）や、借入金の存在などによって、相続税の計算に影響を与える要素が複数存在します。結果として、相続税が軽減される可能性があるのです。

相続税の計算：複雑な要素と専門家の必要性

相続税の計算は非常に複雑です。土地の評価、建物の評価、減価償却、借入金、控除など、多くの要素が絡み合っています。そのため、専門家（税理士など）に相談し、正確な計算を行うことが重要です。

誤解されがちなポイント：アパート経営の収益性

アパート建築は相続税対策だけでなく、相続後の収益確保も目的として提案されることが多いです。しかし、アパート経営は必ずしも収益性が高いとは限りません。空室リスク、修繕費用、管理費用など、様々なリスクを考慮する必要があります。

実務的なアドバイス：専門家への相談と綿密な計画

アパート建築を検討する際は、税理士、不動産会社、建築業者など、複数の専門家と相談し、綿密な計画を立てることが重要です。相続税対策だけでなく、将来的な収益性、リスクなども考慮した上で、最適なプランを選択する必要があります。

専門家に相談すべき場合：複雑なケースや判断に迷う場合

相続税の計算やアパート建築の計画は、専門知識が必要な複雑な問題です。判断に迷う場合、または複雑なケース（複数相続人、高額な財産など）の場合は、必ず専門家に相談しましょう。専門家のアドバイスを受けることで、最適な相続対策を行うことができます。

まとめ：相続税対策は総合的な判断が必要

100坪1500万円の土地の場合、土地単体では相続税がかからない可能性が高いですが、アパート建築によって評価額が変動し、相続税額に影響を与える可能性があります。アパート建築は相続税対策の一つではありますが、収益性やリスクなども考慮し、専門家と相談しながら総合的に判断することが重要です。安易な判断は避け、専門家の助言を得ながら、ご自身の状況に最適な相続対策を検討しましょう。