地目山林・現況更地！安すぎる土地購入の注意点と宅地変更の手続き

１．地目と現況、そして宅地造成とは？

まず、「地目」と「現況」の違いについて理解しましょう。「地目」とは、登記簿（土地の権利関係を記録した公的な書類）に記載されている土地の用途を分類したものです。山林、田、畑、宅地などがあります。一方、「現況」とは、実際にその土地がどのような状態になっているかを示すもので、登記簿に記載されている地目とは異なる場合があります。

今回のケースでは、地目は「山林」ですが、現況は「更地」です。これは、かつて山林だった土地が、何らかの理由で更地になっていることを意味します。更地とは、建物や植生などがなく平らにされた状態の土地です。

「宅地造成」とは、山林や田畑などの土地を住宅を建てることができる宅地にするための工事のことです。造成工事には、整地、排水工事、道路の整備などが含まれます。

２．山林地目では建物は建てられない？

結論から言うと、地目が山林の土地に建物を建てることは、原則としてできません。建築基準法（建築物の構造、設備、用途などを定めた法律）では、宅地以外の土地に建物を建てることは制限されています。そのため、山林に建物を建築するには、まず地目を「宅地」に変更する必要があります。

３．地目変更の手続きと費用

地目変更は、市町村役場に申請する必要があります。必要な手続きは、以下のとおりです。

• 測量士による土地の測量
• 申請書類の作成
• 関係機関への協議（必要に応じて）
• 市町村への申請

費用は、測量費用、申請費用、登記費用など、数万円から数十万円かかります。土地の面積や形状、立地条件などによって費用は大きく変動します。

４．安すぎる土地の裏に潜むリスク

安価な土地には、何かしらの理由があります。例えば、地盤が弱い、法規制に抵触する可能性がある、周辺環境が悪いなどです。特に、現地を見ていない場合は、リスクを十分に理解した上で購入を検討する必要があります。

５．実例と注意点

地目が山林で現況更地の土地を購入し、宅地に変更して建物を建てたという事例は多くあります。しかし、必ずしもスムーズに事が運ぶとは限りません。例えば、造成工事が必要な場合、予想外の費用がかかる可能性があります。また、近隣住民とのトラブルが発生する可能性もあります。

６．専門家への相談

土地の購入は高額な買い物です。不安な点があれば、不動産会社や土地家屋調査士（土地の境界や権利関係を調査する国家資格者）、建築士などに相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、スムーズに手続きを進めることができます。

７．まとめ：慎重な判断と専門家の活用が不可欠

地目が山林で現況更地の土地を購入する場合、地目変更が必要であり、費用も考慮する必要があります。安価な土地にはリスクが潜んでいる可能性があるため、現地調査や専門家への相談を怠らず、慎重な判断を下すことが重要です。 安さだけで判断せず、将来的なコストやリスクを総合的に検討しましょう。