埼玉の賃貸と土地売却・相続！平成28年度確定申告と相続税申告の疑問を徹底解説

土地建物の譲渡所得と確定申告

譲渡所得の計算と税金

まず、土地建物の譲渡所得（売却益）の計算方法を理解しましょう。譲渡所得は、譲渡収入から譲渡費用と取得費用の合計を差し引いたものです。

* **譲渡収入**: 土地建物の売却で得た金額（今回の場合、650万円）。
* **譲渡費用**: 売却にかかった費用（仲介手数料、広告宣伝費など）（今回の場合、35万円）。
* **取得費用**: 土地建物を取得した時の金額（今回の場合、2860万円＋150万円＝3010万円）。取得費用には、土地と建物の購入価格だけでなく、登録免許税（不動産の所有権移転の際に支払う税金）や不動産取得税（不動産を取得した際に支払う税金）なども含まれます。

今回のケースでは、650万円（譲渡収入） – 35万円（譲渡費用） – 3010万円（取得費用） = -2395万円 となり、譲渡損（売却価格が取得費用を下回った場合の損失）が発生しています。

譲渡損と確定申告

譲渡損が出た場合、原則として確定申告は不要です。しかし、損失を将来の利益と相殺したい場合（他の不動産の売却益と相殺して税金を少なくするなど）や、他の所得と合わせて確定申告を行う場合は、申告する必要があります。今回のケースでは、マイホーム特例（一定の条件を満たす住宅の売却益について、税金を軽減する制度）の適用条件を満たしていないため、譲渡損の申告は不要です。

マイホーム特例について

質問者様は「マイホーム控除3000万円は認められませんね？」と仰っていますが、その通りです。マイホーム特例は、居住用不動産を一定期間保有し、売却した場合に適用される制度です。空き家として所有していた期間は、この期間に含まれません。

誤解されやすい点

「譲渡損で申告不要」という記述を国税庁のHPで見つけたとのことですが、これは「譲渡損があるから、必ずしも申告しなくて良い」という意味ではなく、「譲渡損がある場合は、申告が不要なケースもある」という意味です。状況によって申告が必要な場合もあるので、自己判断で安易に判断しないようにしましょう。

実務的なアドバイス

譲渡損の申告は不要ですが、念のため、売買契約書などの証拠書類は保管しておきましょう。将来的に税務調査が入った際に必要となる可能性があります。

専門家に相談すべき場合

複雑な不動産取引や税金に関する知識がない場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、個々の状況に合わせた適切なアドバイスをしてくれます。

相続税の申告

相続税の基礎控除

相続税は、相続財産が一定額（基礎控除）を超えた場合に課税されます。基礎控除額は、相続人の数や相続財産の状況によって異なります。

質問者様のケースでは、基礎控除額が4800万円を超えていないため、相続税の申告は不要です。

相続税の申告義務

相続税の申告は、相続開始から10ヶ月以内に行う必要があります。申告が必要な場合でも、自己判断で申告をせずに放置すると、ペナルティが科せられる可能性があります。

誤解されやすい点

相続税の申告は、必ずしも相続財産の評価額が基礎控除を超えている場合に限りません。相続財産の種類や状況によっては、評価額が基礎控除を下回っていても申告が必要となるケースがあります。

実務的なアドバイス

相続税の申告は複雑な手続きを伴うため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合

相続税の申告は、専門的な知識と経験が必要なため、自己判断で対応するのは危険です。相続税の申告が必要かどうか、また、申告方法について迷う場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。

まとめ

今回のケースでは、土地建物の譲渡による譲渡損は申告不要です。しかし、将来の税務調査に備え、売買契約書などの書類は保管しておきましょう。一方、相続税については、基礎控除額を下回っているため、今回のケースでは申告は不要です。ただし、相続税の申告は複雑な手続きを伴うため、専門家に相談することをお勧めします。税金に関する疑問は、専門家に相談することで安心して解決できます。