境界確定と登記面積・実測面積の基本

土地の売買や相続、または建物を建てる際に、土地の範囲を明確にするために行うのが「境界確定」です。この境界確定には、いくつかの重要な要素が関わってきます。

まず、「登記面積」とは、法務局に登録されている土地の面積のことです。これは、過去の測量結果に基づいており、必ずしも現在の土地の正確な面積を反映しているとは限りません。

一方、「実測面積」とは、実際に測量して得られた土地の面積のことです。最新の測量技術を用いて、現在の土地の形状や大きさを正確に把握します。

今回のケースのように、登記面積と実測面積に差異が生じることは珍しくありません。これは、過去の測量の精度や、土地の形状変化（例えば、長年の間に地盤が変動したり、一部が削られたりすること）など、様々な要因が考えられます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、隣地所有者が主張する境界が、客観的な証拠（測量図や建築時の資料など）と合致しない可能性があります。もし、実測面積が登記面積と大きく異なり、かつ隣地の主張に根拠がない場合、隣地所有者との間でトラブルになる可能性が高いです。

まずは、測量士に相談し、正確な測量結果と、過去の資料（登記簿謄本、地積測量図など）を照らし合わせ、問題点を明確にしましょう。その上で、隣地所有者との話し合いに臨む必要があります。

関係する法律や制度

土地の境界に関する問題は、民法や不動産登記法といった法律が関係してきます。

民法では、土地の所有権の範囲や、隣接する土地との関係について規定しています。例えば、隣地との境界線が不明確な場合、当事者間で話し合い、合意に基づいて境界を確定することが求められます。

不動産登記法は、土地の登記に関するルールを定めています。登記簿に記載されている面積は、あくまで登記上の情報であり、実測値とは異なる場合があります。また、境界確定の結果は、登記簿に反映されることがあります。

固定資産税についても触れておきましょう。固定資産税は、土地の登記面積に基づいて課税されます。実測面積が登記面積と異なると、税金の負担に不公平感が生じる可能性があります。

誤解されがちなポイント

境界確定に関する問題で、よく誤解されるポイントがいくつかあります。

・ブロック塀＝境界線ではない
隣地との間にブロック塀があるからといって、そのブロック塀が必ずしも境界線であるとは限りません。ブロック塀は、あくまで目印として建てられたもので、境界線とは異なる場合があります。今回のケースのように、ブロック塀の設置経緯や、その後の土地の利用状況などを総合的に判断する必要があります。

・登記面積が全てではない
登記簿に記載されている面積は、あくまで参考情報の一つです。実測面積と大きく異なる場合、その違いを正当化する理由（例えば、過去の測量の誤差、土地の形状変化など）を説明する必要があります。

・固定資産税の不公平感
固定資産税は、登記面積に基づいて課税されるため、実測面積との間に差異があると、税金の負担に不公平感が生じる可能性があります。しかし、固定資産税の修正を求めるには、相応の証拠と手続きが必要です。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースで、実際にどのように対応すれば良いか、具体的なアドバイスをします。

1. 測量士との連携

まずは、信頼できる測量士に相談し、正確な測量を実施してもらいましょう。測量結果に基づいて、登記面積との差異や、隣地所有者の主張する境界の妥当性を検証します。測量士は、過去の資料（地積測量図、公図など）を調査し、問題点を明確にする役割も担います。

2. 資料の収集

境界に関する資料をできる限り収集しましょう。例えば、過去の売買契約書、建築確認申請書、固定資産税の課税明細書などです。これらの資料は、境界の確定や、固定資産税の修正を求める際の証拠となります。

3. 隣地所有者との話し合い

測量結果や収集した資料に基づいて、隣地所有者と話し合いを行いましょう。話し合いの際には、冷静かつ客観的な態度で、問題点を説明し、互いの主張を理解し合うことが重要です。可能であれば、測量士にも同席してもらい、専門的な見地から説明してもらうと良いでしょう。

4. 交渉の進め方

隣地所有者との交渉がまとまらない場合、弁護士などの専門家に相談し、法的手段を検討することも視野に入れましょう。弁護士は、法的観点から問題点を整理し、適切な解決策を提案してくれます。

5. 境界確定訴訟

話し合いや交渉で解決しない場合、最終的には境界確定訴訟を起こすこともあります。裁判所は、測量結果や証拠に基づいて、境界線を確定します。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

・隣地所有者との話し合いが平行線のまま進まない場合

当事者同士での話し合いでは解決が難しい場合、専門家（弁護士や土地家屋調査士）に相談し、第三者の視点からアドバイスをもらうことが有効です。専門家は、法的知識や交渉術を駆使して、問題解決をサポートしてくれます。

・境界に関する専門的な知識が必要な場合

境界確定には、測量、登記、法律など、専門的な知識が必要です。専門家は、これらの知識を駆使して、問題点を正確に把握し、適切な対応策を提案してくれます。

・法的手段を検討する必要がある場合

隣地所有者との交渉がまとまらず、法的手段（境界確定訴訟など）を検討する必要がある場合、弁護士に相談しましょう。弁護士は、訴訟手続きを代行し、あなたの権利を守るために尽力します。

まとめ

今回のケースでは、境界確定における登記面積と実測面積の違い、そして隣地所有者とのトラブルについて解説しました。以下に、重要ポイントをまとめます。

・ 実測面積と登記面積の違い: 登記面積は過去の測量結果に基づき、実測面積は現在の測量結果です。差異が生じることは珍しくありません。

・ 隣地所有者の主張: 隣地所有者の主張が客観的な証拠と合致しない場合、問題解決には専門家のサポートが不可欠です。

・ 対応策: 測量士との連携、資料収集、隣地所有者との話し合い、必要に応じて専門家への相談を検討しましょう。

・ 専門家の重要性: 境界に関する問題は複雑であり、専門的な知識が必要です。弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。