増築された店舗の立ち退き要求は可能？契約違反時の対応を解説

回答と解説

1. 契約違反と立ち退き要求の基礎知識

賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）とは、建物を借りる人と貸す人の間で結ばれる契約のことです。この契約には、建物の使用目的や期間、賃料（ちんりょう）などが定められています。今回のケースでは、契約書に「増築禁止」という条項があることが重要です。

もし、契約に違反した場合、大家さんは契約を解除し、建物の明け渡し（あけわたし）、つまり立ち退きを求めることができます。これは、民法（みんぽう）という法律で定められています。

2. 増築が立ち退き要求の理由になるか？

今回のケースでは、増築という契約違反があったため、大家さんから立ち退きを要求される可能性は大いにあります。契約書に増築禁止の条項がある以上、無断での増築は契約違反とみなされます。

ただし、すぐに立ち退きになるわけではありません。大家さんは、まず借主に増築を止めるように伝え、是正を求めるのが一般的です。それでも改善が見られない場合に、立ち退きを求めるという流れになります。

3. 関係する法律と制度

今回のケースで関係する主な法律は、民法と借地借家法（しゃくちしゃっかほう）です。

• 民法：賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。契約違反があった場合の対応なども規定されています。
• 借地借家法：借地借家法は、借主（かりぬし）の権利を保護するための法律です。立ち退きには、正当な理由が必要と定められています。

立ち退きを求めるためには、正当な理由が必要です。単に契約違反があっただけでなく、建物の老朽化や、大家さんがその建物を使用する必要があるなど、様々な事情が考慮されます。

4. 誤解されがちなポイント

多くの人が誤解しがちなのは、「契約違反＝即立ち退き」ではないということです。契約違反があったとしても、すぐに立ち退きになるわけではありません。大家さんは、まず借主に改善を求めるのが一般的です。

また、立ち退きには、借主の保護という観点から、正当な理由が必要とされています。例えば、立ち退き料（たちどきりょう）が発生することもあります。立ち退き料とは、借主が立ち退きに協力する代わりに、大家さんから支払われる金銭のことです。

5. 実務的なアドバイスと具体例

今回のケースでは、まず大家さんと話し合い、増築部分をどうするのかを相談することが重要です。増築部分を撤去（てっきょ）するのか、それとも契約内容を変更して増築部分も認めてもらうのか、など、様々な選択肢があります。

話し合いがうまくいかない場合は、専門家である弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、法律的なアドバイスを提供し、交渉をサポートしてくれます。

具体例として、増築部分が建物の構造に影響を与えていない場合、大家さんが増築を認めるケースもあります。しかし、増築によって建物の安全性に問題が生じたり、他の入居者に迷惑がかかる場合は、立ち退きを余儀なくされる可能性が高くなります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 大家さんとの話し合いがうまくいかない場合：専門家が間に入り、交渉を円滑に進めることができます。
• 立ち退き要求された場合：立ち退きの正当性や、立ち退き料の交渉など、専門的な知識が必要になります。
• 契約内容について不明な点がある場合：弁護士は、契約書の内容を詳しく分析し、法的リスクを評価してくれます。

専門家は、弁護士だけでなく、不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）や、土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）など、様々な専門家がいます。それぞれの専門分野に応じて、適切なアドバイスを受けることができます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 増築は契約違反にあたり、立ち退きを要求される可能性があります。
• 立ち退きを求めるには、正当な理由が必要です。
• まずは大家さんと話し合い、増築部分について相談しましょう。
• 話し合いがうまくいかない場合は、専門家である弁護士に相談しましょう。

契約違反をしてしまった場合でも、諦めずに、冷静に状況を把握し、適切な対応をとることが重要です。