売れない実家の処分、相続放棄と贈与税の壁…どうすれば？

質問の概要

【背景】

両親が住んでいた家が売れずに困っています。両親はまだ健在です。
土地はいらないので相続放棄したいと考えていますが、それはできないと聞きました。
誰かに譲る（贈与）場合、贈与税がかかるそうです。
家を放置すると建物が老朽化し、隣家に被害が及ぶ可能性があり、その責任を負うことになります。
更地にするにも費用がかかるため、経済的負担も大きいです。
家は車も入れない場所にあり、処分方法にも困っています。

【悩み】

売れない実家をどう処分すれば良いのか、具体的な方法が知りたいです。
相続放棄ができない場合の選択肢について詳しく知りたいです。
贈与税を回避する方法はあるのか知りたいです。
放置した場合のリスクと、その対策について知りたいです。

売却・贈与以外に、専門家への相談や、空き家管理サービスの活用も検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産の処分と相続・贈与

まず、今回の問題に関わる基本的な知識を整理しましょう。
不動産（土地や建物）を処分する方法は、大きく分けて「売却」「贈与」「相続」の3つがあります。

売却は、不動産を第三者に販売し、現金を得る方法です。
贈与は、無償で他の人に不動産を譲ることです。
相続は、人が亡くなった際に、その人の財産を相続人が引き継ぐことです。

相続放棄は、相続人が被相続人（亡くなった人）の財産を一切引き継がないことです。
ただし、相続放棄は、被相続人が亡くなった後にしかできません。
今回のケースでは、両親が健在であるため、相続放棄は選択肢になりません。

贈与税は、他人から財産を無償でもらった場合に課税される税金です。
不動産を贈与した場合も、贈与税が発生する可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、両親が健在であるため、相続放棄はできません。
売却も難しい状況とのことですので、他の選択肢を検討する必要があります。
具体的には、以下の方法が考えられます。

贈与：親族や第三者に不動産を贈与することを検討します。贈与税が発生する可能性がありますが、税理士に相談して節税対策を検討することも可能です。
空き家管理：建物を放置すると、倒壊の危険性や近隣への迷惑、固定資産税の負担増など、様々なリスクがあります。空き家管理サービスを利用して、建物の状態を維持し、リスクを軽減することを検討しましょう。
専門家への相談：弁護士、税理士、不動産鑑定士などの専門家に相談し、具体的な解決策を提案してもらいましょう。

関係する法律や制度：空き家対策特別措置法と固定資産税

不動産の処分に関連する主な法律や制度を説明します。

空き家対策特別措置法：
この法律は、適切な管理が行われていない空き家について、自治体が所有者に対して助言・指導・勧告・命令を行うことを定めています。
命令に従わない場合、固定資産税の増額や、最終的には行政代執行（自治体が代わりに建物を解体すること）が行われる可能性があります。

固定資産税：
不動産を所有していると、毎年固定資産税が課税されます。
空き家の場合、建物の状態によっては、固定資産税の軽減措置が受けられなくなることがあります。
また、特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍に増額される可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理：相続放棄と生前整理

よくある誤解について解説します。

相続放棄は、生前にはできない：
相続放棄は、被相続人が亡くなった後で、相続人が行う手続きです。
生前に相続放棄をすることはできません。
今回のケースのように、両親が健在である場合は、相続放棄は選択肢になりません。

贈与税は必ずかかるわけではない：
贈与には、年間110万円の基礎控除があります。
贈与する財産の評価額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。
また、配偶者控除や、相続時精算課税制度などの特例を利用することで、贈与税を軽減できる場合があります。

空き家は放置するとリスクが増大する：
空き家を放置すると、建物の老朽化が進み、倒壊の危険性や、近隣への迷惑、不法投棄などの問題が発生する可能性があります。
また、管理が行き届かない場合、特定空き家に指定され、固定資産税が大幅に増額されることもあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：空き家管理サービスの活用

売却が難しい場合、空き家管理サービスの活用を検討しましょう。
空き家管理サービスには、以下のようなものがあります。

建物・庭の定期的な清掃：
草木の剪定や、雨漏りなどの早期発見など、建物の維持管理を行います。
換気・通風：
建物の湿気を防ぎ、カビや腐食の発生を抑制します。
郵便物の整理：
郵便物を管理し、不要なチラシなどを処分します。
不法侵入対策：
防犯カメラの設置や、定期的な見回りなどを行います。

空き家管理サービスの費用は、サービス内容や建物の規模によって異なります。
複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。

また、空き家バンクを活用して、物件の情報を公開し、購入希望者を探すこともできます。

専門家に相談すべき場合とその理由：多角的な視点からのアドバイス

今回のケースでは、専門家への相談が不可欠です。
相談すべき専門家と、その理由を説明します。

弁護士：
相続問題や、不動産に関する法的問題について相談できます。
近隣とのトラブルや、境界線の問題など、法的解決が必要な場合に頼りになります。
税理士：
贈与税や、相続税に関する相談ができます。
節税対策や、税務署とのやり取りをサポートしてくれます。
不動産鑑定士：
不動産の適正な評価額を算出してもらえます。
売却価格の決定や、贈与時の評価額の算出に役立ちます。
不動産業者：
売却の可能性や、空き家管理に関する相談ができます。
地域の不動産事情に詳しく、売却に向けたアドバイスをしてくれます。

専門家は、それぞれの専門知識を活かし、多角的な視点から問題解決をサポートしてくれます。
複数の専門家に相談し、最適な解決策を見つけましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の問題の重要ポイントをまとめます。

両親が健在な場合は、相続放棄はできません。
売却が難しい場合は、贈与や空き家管理サービスの活用を検討しましょう。
贈与税や、固定資産税に関する知識を深め、専門家へ相談しましょう。
空き家を放置すると、様々なリスクが発生します。
適切な管理を行いましょう。

今回のケースは、複雑な問題が絡み合っています。
専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を見つけることが重要です。