売地の境界未定！売主の義務は？ポイント表示から境界確定・表示登記まで徹底解説

土地の境界と売買契約：基礎知識

土地の売買契約では、売買の対象となる土地の範囲を明確にすることが非常に重要です。 民法では、売買の目的物（この場合は土地）が特定されていないと契約が無効になる可能性があります（民法第518条）。 境界が不明確なまま売買契約を締結すると、後々、隣地所有者との境界紛争に発展したり、売買代金の支払いや土地の引き渡しに関するトラブルに繋がる可能性があります。

売主の義務：境界の明確化

売主は、買主に対して売買対象となる土地の範囲を明確に示す義務を負います。 これは、単に土地の概略位置を示すだけでなく、正確な境界を確定し、買主が安心して土地を取得できるよう配慮する必要があることを意味します。 境界の明確化は、測量士（土地の測量を行う国家資格者）による測量を行い、境界標（境界を示す目印）を設置することで行われます。

境界確定と表示登記：法律上の観点

土地の境界を確定するには、測量士による境界確定測量が必要です。この測量は、隣接地所有者との協議の上で行われることが一般的です。 測量の結果に基づいて、境界が確定したら、その境界を登記所に申請し、表示登記（土地の境界を登記簿に記録する手続き）を行うことが望ましいです。表示登記を行うことで、公的に境界が確定し、将来的な紛争を予防することができます。 ただし、表示登記は法律上必ずしも義務付けられているわけではありません。

誤解されがちなポイント：ポイント表示だけでは不十分

土地の境界を示す際に、単に「ポイント」だけを示すことは、境界が曖昧なままとなる可能性が高く、不十分です。 ポイント表示だけでは、境界線が正確にどこを通るのかが分からず、後々トラブルに繋がるリスクがあります。 境界線全体を明確にすることが重要であり、測量による境界確定と表示登記まで行うことが理想的です。

実務的なアドバイス：売買契約前に確認を

土地の売買契約を結ぶ前に、売主としっかりと話し合い、境界の明確化について合意しておきましょう。 具体的には、測量費用や表示登記費用を誰が負担するのか、測量や登記の手続きをいつまでに完了させるのかなどを明確にしておく必要があります。 また、売買契約書に、境界に関する事項を明記しておくことも重要です。 できれば、契約前に測量を行い、境界が明確になっていることを確認してから契約を締結することをおすすめします。

専門家に相談すべき場合：境界紛争の可能性

隣接地所有者との間で境界について意見が合わない場合や、境界に関する古い記録が不明瞭な場合などは、弁護士や土地家屋調査士（土地の境界や権利関係に関する専門家）に相談することをお勧めします。 専門家のアドバイスを受けることで、適切な手続きを進め、紛争を回避することができます。

まとめ：境界の明確化は土地売買の必須事項

土地の売買において、境界の明確化は非常に重要な事項です。 売主は、買主に対して正確な境界を示す義務を負っており、単なるポイント表示ではなく、境界確定と表示登記まで行うことが望ましいです。 売買契約を結ぶ前に、境界について売主と十分に話し合い、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、安心して土地を取得することができます。 不明な点があれば、不動産業者や専門家に相談しましょう。