大手会社専任媒介物件を地元不動産屋が販売？任売物件の法的問題点と注意点

専任媒介契約と任売物件の基本

まず、今回の相談を理解するために、「専任媒介契約」と「任売物件」について知っておきましょう。

専任媒介契約とは、売主が不動産の売買に関して、特定の不動産会社にのみ媒介を委託する契約です。この契約を結んだ不動産会社以外が、その物件を売買することは原則としてできません。 契約書に例外規定がない限り、他の不動産会社が販売することは、契約違反の可能性があります。

任売物件とは、競売（裁判所が強制的に売却する手続き）にかけられる前に、所有者（債務者）が自ら売却を試みる物件のことです。債権者（お金を貸した側）の同意を得て、売却価格を債権者に支払うことで、競売を回避することを目指します。

今回のケースに対する直接的な回答

質問にある状況は、専任媒介契約違反の可能性が高いです。大手不動産会社と専属専任媒介契約が結ばれている物件を、別の不動産会社が販売しているからです。ただし、例外もあります。例えば、専任媒介契約に「他の不動産会社との媒介契約を許諾する」といった特約（*注3）が記載されている場合です。

関係する法律や制度

このケースに関係する法律は、民法（*注4）です。民法には、媒介契約に関する規定があり、専任媒介契約における媒介者の義務や、契約違反した場合の責任などが定められています。

誤解されがちなポイントの整理

「任売物件だから問題ない」と誤解する人がいますが、任売物件であっても、専任媒介契約の効力は変わりません。専任媒介契約が有効に成立していれば、契約に違反した不動産会社は、売主に対して損害賠償責任を負う可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、その物件の売買契約書や専任媒介契約書を確認することが重要です。契約書に、他の不動産会社への販売を認める特約がないか、よく読んでみましょう。特約がない場合は、大手不動産会社に確認を取るか、弁護士などに相談することをお勧めします。

例えば、地元不動産会社が、大手不動産会社から物件の販売を正式に委託されている可能性も考えられます。その場合、契約書にその旨が記載されているはずです。

専門家に相談すべき場合とその理由

もし、契約書の内容が不明瞭であったり、契約違反の可能性が高いと判断した場合には、弁護士や不動産専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、法律的な観点から状況を判断し、適切なアドバイスや対応策を提案してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

大手不動産会社との専任媒介契約を無視して、地元不動産会社が物件を販売している場合、専任媒介契約違反の可能性があります。任売物件であっても、この原則は変わりません。契約書の内容を精査し、不明な点があれば、専門家に相談しましょう。

*注1：専属専任媒介契約：売主は、その不動産会社以外に媒介を委託することができない契約。
*注2：任売物件：競売にかけられる前に、所有者が自ら売却を試みる物件。
*注3：特約：契約書に記載された、当事者間の特別な合意事項。
*注4：民法：私人間の権利義務に関する基本的な法律。