大東建託などのアパート一括借り上げはサブリース？賃貸管理士誕生の背景も解説

質問の概要

【背景】

大東建託、レオパレス、東建コーポレーションなどの企業が、アパートをオーナーに建てさせ、その後、長期間にわたって一括で借り上げる契約（一括借り上げ）について疑問を持っています。
生和コーポレーションのウェブサイトでサブリースに関する問題点を知り、自身の疑問と関連付けています。
大東建託の営業マンから「（ナントカ）システム」で安心という説明を受け、サブリースとの関係に疑問を感じています。
賃貸管理士が誕生した背景にも、この問題が関係しているのか知りたいと思っています。

【悩み】

大東建託などの一括借り上げ契約がサブリースに該当するのかどうかを知りたい。
大東建託の営業トークにある「（ナントカ）システム」が、サブリースの問題点を回避できるものなのか知りたい。
賃貸管理士の資格ができた背景に、サブリース問題が関係しているのかどうか知りたい。

サブリースの一種です。賃貸管理士は、サブリース問題などのトラブルに対応するため誕生しました。

サブリースとは？基礎知識を分かりやすく解説

アパートやマンションなどの賃貸物件を所有しているオーナーが、その物件を不動産会社などの事業者に一括で借り上げてもらい、入居者の有無に関わらず一定の賃料を受け取る契約形態を指します。
このとき、不動産会社は「転貸（てんたい）」という形で、入居者に物件を貸し出します。
つまり、オーナーと入居者の間に、不動産会社が入り、家賃収入の保証や管理業務を行います。

サブリースの仕組み

サブリースは、オーナーにとっては空室リスクを回避し、安定した収入を得られるメリットがあります。
一方、不動産会社は、入居者からの家賃収入とオーナーへの賃料の差額を利益とします。

大東建託などの一括借り上げはサブリース？

はい、大東建託やレオパレス、東建コーポレーションなどが行っているアパートの一括借り上げは、サブリースに該当します。
オーナーはこれらの企業に物件を貸し、企業が入居者に転貸する形になるからです。

ただし、サブリース契約には様々な種類があり、契約内容によってオーナーのリスクや受け取れる賃料が変わってきます。
例えば、家賃保証の期間や、賃料の見直し条件などが契約によって異なります。

サブリースに関する法律や制度

サブリース契約は、以前は法的な規制が緩く、トラブルも多く発生していました。
そこで、2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（略称：賃貸住宅管理適正化法）が施行され、サブリースに関する規制が強化されました。

この法律により、サブリース業者は、オーナーに対して、契約内容やリスクについて、より詳しく説明することが義務付けられました。
また、不当な勧誘行為や、オーナーに不利な契約内容も禁止されています。

さらに、国土交通大臣の登録を受けた事業者でなければ、サブリース業を営むことができなくなりました。
これにより、サブリース業界全体の質の向上が期待されています。

誤解されがちなサブリースのポイント

サブリースは、空室リスクを回避できるというメリットがある一方で、いくつかの注意点があります。

家賃の減額リスク:
契約期間中に、家賃が減額される可能性があります。
これは、周辺の家賃相場の変動や、物件の老朽化などが原因です。
契約前に、家賃減額の条件をしっかりと確認する必要があります。
契約期間:
サブリース契約は、長期にわたることが一般的です。
契約期間中に解約する場合、違約金が発生することもあります。
契約期間や解約条件も、事前に確認しておきましょう。
管理費用の負担:
物件の修繕費用や管理費用を、オーナーが負担する場合もあります。
契約内容によっては、これらの費用が、オーナーの収入を圧迫することもあります。

実務的なアドバイスと具体例

サブリース契約を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

複数の業者から見積もりを取る:
複数のサブリース業者から、家賃や契約条件の見積もりを取り、比較検討しましょう。
各社のメリット・デメリットを比較することで、より自分に合った契約を選ぶことができます。
契約内容をしっかりと確認する:
契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は業者に質問しましょう。
特に、家賃減額の条件、契約期間、解約条件、修繕費用の負担など、重要な項目は必ず確認しましょう。
専門家への相談:
不動産に詳しい専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談することも有効です。
専門家は、契約内容の適否や、リスクについて客観的なアドバイスをしてくれます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

契約内容が複雑で理解できない場合:
契約書の内容が難解で、自分だけでは理解できない場合は、専門家の助けを借りましょう。
家賃や契約条件に疑問がある場合:
家賃が相場よりも低い、または、契約条件に納得できない場合は、専門家に相談して、妥当性を確認しましょう。
トラブルが発生した場合:
家賃の未払い、契約違反など、トラブルが発生した場合は、速やかに専門家に相談し、適切な対応策を検討しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

大東建託などのアパート一括借り上げは、サブリースの一種である。
サブリース契約には、家賃減額のリスクや、契約期間、管理費用の負担など、注意すべき点がある。
サブリース契約を検討する際は、複数の業者から見積もりを取り、契約内容をしっかりと確認し、必要に応じて専門家に相談する。
賃貸管理士は、サブリース問題などのトラブルに対応するため、誕生した資格であり、オーナーのサポートを行う。

サブリースは、オーナーにとって魅力的な選択肢の一つですが、リスクも伴います。
契約前にしっかりと情報を収集し、慎重に検討することが重要です。