夫名義の自宅を妻名義に変更！税金対策で賢く名義変更する方法を徹底解説

１．不動産名義変更と税金：贈与と売買の違い

不動産の名義変更には、大きく分けて「生前贈与」と「売買」の2つの方法があります。どちらも税金が発生しますが、その種類や金額は大きく異なります。

まず「生前贈与」とは、生きている間に財産を無償で譲渡することです（贈与税の対象となります）。一方「売買」とは、対価を支払って財産を譲り受けることで、売買代金に対しては印紙税、不動産取得税などが発生します。

今回のケースでは、夫から妻への名義変更を検討されています。ローンの残高と不動産価格がほぼ同額のため、売買で名義変更を行うと、売買代金（＝ローンの残高）に対して税金が発生します。一方、贈与の場合は、贈与税の基礎控除額（110万円）を超える部分に対してのみ贈与税がかかります。

２．今回のケースにおける最適な方法：生前贈与

ご質問の状況では、生前贈与の方が税金面で有利です。なぜなら、売買の場合、不動産の売買価格（＝ローンの残高）に対して印紙税（不動産の売買契約書に貼る税金）、不動産取得税（不動産を取得した際に納める税金）などが発生しますが、贈与の場合は、贈与税の基礎控除額（110万円）を差し引いた金額に対してのみ贈与税が課税されるからです。 ローンの残高が1600万円程度であれば、売買による税金負担は贈与よりも大きくなる可能性が高いです。

３．関係する法律と制度：贈与税と不動産取得税

贈与税は、財産を無償で贈与した場合に課税される税金です。贈与税の税率は、贈与額と贈与者の財産状況によって異なります。また、配偶者からの贈与には、一定の金額まで非課税となる特例があります。

不動産取得税は、不動産を取得した際に課税される税金です。税率は、不動産の所在地によって異なります。

４．よくある誤解：売買の方が安全？

「売買の方が手続きが明確で安全」という誤解がありますが、必ずしもそうではありません。生前贈与も適切な手続きを踏めば、法律上問題なく行えます。むしろ、売買の場合は、売買契約書の作成や登録免許税などの費用が追加で発生します。

５．実務的なアドバイス：税理士への相談

贈与税の計算は複雑なため、税理士に相談することを強くお勧めします。税理士は、個々の状況に合わせた最適な方法を提案し、税金対策をサポートしてくれます。 具体的には、贈与税の申告方法や節税対策についてアドバイスを受けられます。

６．専門家に相談すべきケース：高額な不動産の場合

不動産の価格が高額な場合、税金対策が複雑になるため、専門家への相談は必須です。特に、相続税との関係も考慮する必要があるケースでは、専門家のアドバイスが不可欠です。

７．まとめ：生前贈与と税金対策

夫名義の自宅を妻名義に変更する場合、ローンの残高と不動産価格がほぼ同じであれば、生前贈与の方が税金面で有利です。しかし、贈与税の計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談して、最適な方法を選択することが重要です。 事前に専門家と相談することで、税金負担を最小限に抑え、スムーズな名義変更を進めることができます。