夫婦の不動産登記、売却と購入時の持分設定と贈与税の疑問を徹底解説！

1. 不動産登記と持分とは？

不動産登記とは、不動産の所有者や権利関係を公的に記録する制度です（登記簿に記録されます）。 持分とは、不動産の所有権を複数人で共有する場合、それぞれの持ち分の割合のことです。質問者様の場合、以前の不動産は夫が10分の7、妻が10分の3の持分を持っていました。これは、不動産の価値の70％を夫が、30％を妻が所有していることを意味します。

2. 新しい不動産の登記割合：夫婦の合意が最優先

新しい不動産の登記割合は、夫婦間の合意によって自由に決めることができます。 以前と同じ割合にする必要も、変える必要もありません。 収入差を考慮し、それぞれの経済状況や将来設計に合わせて、最適な割合を話し合って決めることが重要です。例えば、ローン返済の負担割合を考慮して、収入の多い方がより大きな持分を持つことも考えられます。

3. 贈与税の発生：無償の財産移転がポイント

夫婦間であっても、一方から他方への財産移転（贈与）があれば、贈与税が発生する可能性があります。しかし、単に登記割合を変更するだけでは、必ずしも贈与税が発生するとは限りません。贈与税は、**無償**で財産が移転した場合に課税されます。

例えば、夫の持分を減らし、妻の持分を増やす場合、夫から妻への財産移転とみなされ、その差額が贈与と判断される可能性があります。しかし、これは、夫が妻に「お金をあげる」という形で財産を移転した場合です。登記割合の変更自体が、自動的に贈与となるわけではありません。

4. 誤解されがちなポイント：登記と所有権の分離

登記はあくまで所有権を公的に証明するものであり、所有権そのものではありません。 登記割合を変更しても、不動産の所有権自体が変わるわけではありません。 大切なのは、夫婦間で所有権の割合について明確な合意を形成し、それを登記に反映させることです。

5. 実務的なアドバイス：税理士への相談が安心

新しい不動産の登記割合を決める際には、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、夫婦の状況を詳しくヒアリングし、最適な登記割合や、贈与税の発生可能性などを具体的にアドバイスしてくれます。 特に、高額な不動産の売買やローン返済を伴う場合は、税金面でのリスクを事前に回避するために、専門家の意見を聞くことが重要です。

6. 専門家に相談すべき場合

* 高額な不動産の売買を検討している場合
* 複雑な財産関係がある場合（例えば、相続財産が含まれる場合など）
* 贈与税の発生可能性について不安がある場合
* 夫婦間で意見が一致しない場合

これらのケースでは、専門家の助言を得ることで、トラブルを未然に防ぎ、安心安全な取引を進めることができます。

7. まとめ：夫婦間の合意と専門家への相談が重要

新しい不動産の登記割合は、夫婦間の合意に基づいて自由に決定できます。しかし、贈与税の発生リスクや税金対策を考慮すると、税理士などの専門家に相談することが非常に重要です。 夫婦でしっかりと話し合い、専門家のアドバイスを得ながら、最適な登記割合を決めることで、将来のトラブルを回避し、安心して新しい生活を始めることができるでしょう。 大切なのは、夫婦間の信頼関係と、専門家の適切なサポートです。