夫婦共同名義の住宅取得！登録免許税の計算方法と注意点

【背景】
夫と二人でマイホームを建築しようと考えています。土地は既に持っていて、そこに家を建てる予定です。建築費用は夫婦で折半し、所有権も共同名義にする予定です。また、将来的には中古住宅への買い替えも考えています。

【悩み】
建築と中古住宅取得の両方で、所有権保存登記（建築の場合は、新築住宅の所有権保存登記）をする際に、登録免許税の計算方法が分かりません。夫婦共同名義なので、それぞれの持ち分に対して税金がかかるのでしょうか？具体的に、建築と中古住宅取得の場合で、それぞれどのように計算すれば良いのか教えてください。

建築：各持ち分×登録免許税率、中古：各持ち分×登録免許税率

１．所有権保存登記と登録免許税の基礎知識

所有権保存登記とは、不動産の所有者を公的に証明する登記です（登記簿に記録されます）。家を建てたり、中古住宅を購入したりした時、その所有権を確実に自分のものとして主張するためには、必ずこの登記を行う必要があります。

登録免許税は、この所有権保存登記を行う際に支払う税金です。税率は、不動産の価格（課税標準）によって決まります。新築住宅の場合は、建築費用が課税標準となります。中古住宅の場合は、売買価格が課税標準となります。

２．今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、夫婦共同名義で住宅を取得する際に、登録免許税はそれぞれの持ち分に対して課税されます。

新築住宅の場合、建築費用を夫婦で折半したとすると、それぞれの持ち分は1/2ずつです。登録免許税は、建築費用全体にかかるのではなく、それぞれの持ち分に対して計算されます。

中古住宅の場合も同様です。売買価格のそれぞれの持ち分に対して登録免許税が課税されます。

３．関係する法律や制度

登録免許税の計算方法は、登録免許税法によって定められています。この法律に基づき、不動産の価格（課税標準）に応じて税率が定められています。

４．誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「共同名義だから、税金が安くなる」と考えてしまう人がいますが、これは間違いです。共同名義であっても、それぞれの持ち分に対して登録免許税が課税されます。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、新築住宅の建築費用が1,000万円だったとします。夫婦で折半なので、それぞれの持ち分は500万円です。新築住宅の登録免許税率は、課税標準1,000万円までは1,000分の6です。

この場合、夫と妻それぞれに、500万円 × 1,000分の6 = 3,000円の登録免許税がかかります。

中古住宅の場合も同様です。例えば、中古住宅の売買価格が800万円で、夫婦で折半した場合、それぞれの持ち分は400万円です。中古住宅の登録免許税率は、課税標準800万円までは2％です。

この場合、夫と妻それぞれに、400万円 × 2％ = 80,000円の登録免許税がかかります。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の取引は複雑な手続きが伴います。登記手続きや税金の計算に不安がある場合、税理士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、高額な不動産取引の場合、専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを防ぎ、適切な手続きを進めることができます。

７．まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

夫婦共同名義での住宅取得において、登録免許税はそれぞれの持ち分に対して課税されます。新築住宅と中古住宅で税率が異なるため、それぞれの税率を正確に把握することが重要です。不明な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。複雑な手続きや税金計算をスムーズに進めるためにも、専門家の力を借りることを検討しましょう。