夫婦共有名義の住宅ローン借換えと名義変更：費用と手続きを徹底解説！

1. 共有名義と単独名義の基礎知識

不動産の所有権は、複数人で共有することも、単独で所有することもできます。 質問者さんのケースでは、土地と建物が夫婦で「共有名義」（複数の所有者が所有権を共有する状態）になっています。一方、「単独名義」とは、1人のみ所有権を持つ状態です。 共有名義では、所有者全員の同意がなければ、重要な決定（売却、抵当権設定など）を行うことができません。

2. 住宅ローン借換えと名義変更の関係

住宅ローンの借り換えと不動産の名義変更は、別々の手続きです。住宅ローンを夫単独名義で借り換えたとしても、不動産の名義は自動的に変更されるわけではありません。 不動産の名義変更を行うには、所有者全員（この場合は質問者さんとご主人）の同意と、所定の手続きが必要になります。

3. 名義変更の手続きと必要な書類

不動産の名義変更には、法務局への「所有権移転登記」の手続きが必要です。 具体的には、次の書類が必要になります。

• 所有権移転登記申請書： 法務局で入手できます。
• 契約書： 夫婦間での名義変更の合意を示す書面です。公正証書（公証役場作成の法的効力のある証書）にすることをお勧めします。
• 印鑑証明書： 質問者さんとご主人のもの。
• 住民票： 質問者さんとご主人のもの。
• 不動産登記簿謄本（全部事項証明）： 不動産の登記情報が記載された書類です。法務局で取得できます。
• その他： 必要に応じて、司法書士などの専門家から指示がある場合があります。

これらの書類を法務局に提出することで、名義変更が完了します。 自分で手続きを行うことも可能ですが、専門家に依頼する方がスムーズに進みます。

4. 名義変更にかかる費用

名義変更にかかる費用は、大きく分けて以下の３つです。

• 登録免許税： 不動産の価格に応じて課税される税金です。 価格が高いほど税額も高くなります。質問者さんのケースでは、土地と建物の価格合計（2545万円）に基づいて計算されます。（計算方法は複雑なので、司法書士に確認しましょう）
• 司法書士報酬： 司法書士に手続きを依頼する場合の報酬です。 依頼する司法書士によって料金は異なりますが、数万円～数十万円程度を見込んでおきましょう。
• その他費用： 印紙代、手数料など。

合計すると、数万円から数十万円の費用がかかると予想されます。 正確な金額は、司法書士に相談して見積もりを取ることが重要です。

5. 誤解されがちなポイント：配偶者間の贈与税

配偶者間での不動産の名義変更は、原則として贈与税の対象となります。しかし、一定の条件を満たせば非課税となるケースがあります。 具体的には、住宅の取得や居住に係る贈与については、一定の限度額まで非課税とされています（配偶者控除）。 この点は、税理士など専門家に相談して確認することが重要です。

6. 専門家に相談すべき場合

不動産の名義変更は、法律的な知識が必要な複雑な手続きです。 特に、税金に関する知識や、手続きの進め方などに不安がある場合は、司法書士や税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家に依頼することで、手続きのミスを防ぎ、スムーズに名義変更を進めることができます。

7. まとめ

住宅ローンを夫単独名義で借り換えた後、不動産の名義を夫単独名義に変更することは可能です。しかし、名義変更には法務局への登記手続きが必要であり、登録免許税や司法書士報酬などの費用がかかります。 正確な費用や手続きについては、司法書士や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 特に、贈与税の非課税措置の適用についても、専門家のアドバイスを受けることが重要です。