夫婦共有名義不動産買い換え！持ち分比率と贈与税回避の最適解とは？

【背景】
* 夫婦共有名義の不動産を売却し、新しい不動産を購入予定です。
* 新しい不動産の購入資金は、妻の現金1000万円(頭金)と夫名義の4000万円ローンです。
* 現不動産売却益3000万円(夫2400万円、妻600万円)をローンの繰り上げ返済に充てる予定です。

【悩み】
新しい不動産の登記上の持ち分比率を、最終的に夫：妻＝17：8（夫3400万円：妻1600万円）にしたいです。しかし、頭金とローンの名義は変えずに、売却益を繰り上げ返済に充てる際に、贈与税が発生しない方法が分からず、登記のタイミングや手続きに迷っています。２つの案を考えていますが、どちらが適切で、贈与税の観点から問題ないか不安です。

売却益を考慮し、贈与税を回避するには、②の方法が適切です。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産の共有と持ち分比率

不動産を複数人で所有する状態を「共有」(きょうゆう)といいます。共有には、それぞれの持ち分比率が明確に定められています。例えば、2人で共有する場合、持ち分比率が「夫50％、妻50％」であれば、不動産の価値が1000万円なら、夫と妻それぞれ500万円分の権利を有することになります。この持ち分比率は、登記簿(不動産の所有権などを記録した公的な書類)に記載されます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、最終的に夫：妻＝17：8の持ち分比率にすることを目標としています。しかし、はじめに夫名義でローンを組むため、初期の資金負担比率は夫：妻＝4：1となります。この状態から、不動産売却益を繰り上げ返済に充てることで、最終的な持ち分比率を目標通りにすることが可能です。

関係する法律や制度：贈与税

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です。今回のケースでは、妻が保有する不動産売却益の一部（600万円）を夫に移動させ、夫がローンを繰り上げ返済するという流れになります。この600万円の移動が、贈与とみなされる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理：名義と実質

不動産の登記名義と、実際の資金負担割合は必ずしも一致する必要はありません。しかし、資金負担割合と著しく異なる名義にする場合は、税務署から贈与とみなされる可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：案①と案②の比較

質問者様の案①と案②を比較してみましょう。

* **案①：事前に17:8で登記**
これは、資金負担割合と登記上の比率が一致しないため、税務署から贈与とみなされるリスクが高いです。たとえ売却益を移動させたとしても、最初から不自然な比率で登記されているため、説明が難しくなります。

* **案②：売却後に登記変更**
これは、最初に資金負担割合通りに登記し、売却後に登記を変更する方法です。この方法であれば、資金負担割合と登記上の比率が一致しており、税務署への説明も容易です。売却益の移動も、ローンの繰り上げ返済という明確な目的があるため、贈与とみなされる可能性は低くなります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売買や登記手続き、税金に関する専門知識は複雑です。少しでも不安がある場合は、税理士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、高額な不動産取引においては、専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、最適な手続きを進めることができます。

まとめ：最適な選択肢は案②

今回のケースでは、案②、つまり最初に資金負担割合通りに登記し、不動産売却後に登記を変更する方法が、贈与税の観点からも最も安全で適切な方法です。ただし、登記変更の手続きには、司法書士などの専門家の協力を得ることをお勧めします。専門家への相談は、安心して不動産取引を進めるための重要なステップです。事前に専門家と相談することで、税金対策や手続きの不安を解消し、スムーズな買い換えを実現できるでしょう。