夫婦名義の不動産を両親名義に変更する方法と注意点：税金や費用も解説

土地・建物の名義変更とは？ 基本的な知識を理解しよう

不動産の「名義変更」とは、法務局に登録されている所有者の情報を変更することを指します。これは、土地や建物の所有者が変わった際に必ず行われる手続きです。名義変更をしないと、その不動産を売却したり、担保にしたりすることができなくなる可能性があります。名義変更は、所有権移転登記（しょうゆうけんいてんとうき）という手続きを通じて行われます。

所有権移転登記には、主に以下の3つのパターンがあります。

• 売買（ばいばい）：不動産を売買した場合に、所有権が移転します。
• 贈与（ぞうよ）：無償で不動産を譲り渡す場合に、所有権が移転します。
• 相続（そうぞく）：亡くなった方の不動産を、相続人が受け継ぐ場合に所有権が移転します。

今回のケースでは、ご両親に不動産の名義を移すわけですから、売買または贈与の手続きを検討することになります。

今回のケースへの直接的な回答：名義変更の方法と注意点

ご夫婦名義の土地建物を両親名義に変更するには、大きく分けて2つの方法があります。

1. 贈与による名義変更

ご夫婦からご両親へ、土地と建物を無償で譲渡する方法です。この場合、贈与契約書を作成し、法務局で所有権移転登記を行います。贈与の場合、贈与税が発生する可能性があります。贈与税は、贈与された不動産の時価（じか）や、贈与額に応じて計算されます。

2. 売買による名義変更

ご夫婦からご両親へ、土地と建物を売却する方法です。この場合、売買契約書を作成し、法務局で所有権移転登記を行います。売買の場合、売買代金が発生し、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）が発生する可能性があります。

どちらの方法を選択するかは、税金や費用、ご両親との関係などを考慮して決定する必要があります。それぞれの方法には、メリットとデメリットがありますので、慎重に検討しましょう。

関係する法律や制度：知っておくべき税金と登記について

名義変更には、様々な税金や費用が発生します。主なものとして、以下のものがあります。

• 登録免許税（とうろくめんきょぜい）：法務局で所有権移転登記を行う際に納める税金です。固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）に基づいて計算されます。
• 不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）：不動産を取得した際に、一度だけ課税される税金です。固定資産税評価額に基づいて計算されます。ただし、贈与の場合には、一定の条件を満たせば非課税となる場合があります。
• 贈与税（ぞうよぜい）：贈与によって財産を取得した場合に課税される税金です。贈与された財産の時価から基礎控除額（110万円）を差し引いた金額に対して課税されます。
• 譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）：不動産を売却して利益が出た場合に課税される所得税と住民税です。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。
• 司法書士報酬（しほうしょしほうしゅう）：名義変更の手続きを司法書士に依頼した場合に発生する費用です。

これらの税金や費用は、名義変更の方法や不動産の評価額、売買価格などによって大きく変動します。事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

誤解されがちなポイントの整理：税金と手続きの注意点

名義変更について、よくある誤解とその注意点について解説します。

• 誤解1：名義変更は簡単
  名義変更の手続きは、書類の準備や法的な知識が必要となるため、専門家に依頼するのが一般的です。自分で行うことも可能ですが、時間と労力がかかります。
• 誤解2：贈与は必ずお得
  贈与の場合、贈与税が発生する可能性があります。また、不動産の評価額によっては、売買よりも税金が高くなることもあります。
• 誤解3：売買は必ず税金が高い
  売買の場合、売却によって利益が出なければ、譲渡所得税は発生しません。また、売買代金を低く設定することで、税金を抑えることも可能です。ただし、税務署から否認される可能性もあるので、注意が必要です。
• 注意点：名義変更を行う前に、必ず税理士や司法書士などの専門家に相談し、最適な方法を選択することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例：手続きの流れと必要書類

名義変更の手続きの流れと、必要となる主な書類について説明します。

1. 贈与の場合の手続きの流れ

1. 贈与契約書の作成
2. 必要書類の収集（登記識別情報、印鑑証明書、固定資産評価証明書など）
3. 法務局での所有権移転登記申請
4. 登記完了

2. 売買の場合の手続きの流れ

1. 売買契約書の作成
2. 必要書類の収集（登記識別情報、印鑑証明書、固定資産評価証明書など）
3. 法務局での所有権移転登記申請
4. 登記完了

必要書類（例）

• 登記識別情報（または登記済証）
• 印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 住民票
• 身分証明書
• 贈与契約書または売買契約書

※必要書類は、状況によって異なります。事前に専門家に確認しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：確実な手続きのために

名義変更の手続きは、専門的な知識が必要となるため、以下のような場合は、専門家（税理士、司法書士など）に相談することをおすすめします。

• 税金について詳しく知りたい場合：税金の計算や節税対策について、専門的なアドバイスを受けることができます。
• 手続きをスムーズに進めたい場合：書類の準備や法務局への申請など、複雑な手続きを代行してくれます。
• トラブルを避けたい場合：法的な問題や税務上のリスクを回避するために、専門家のサポートを受けることができます。

専門家を選ぶ際には、実績や専門分野、費用などを比較検討し、信頼できる専門家を選びましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 夫婦名義の土地建物を両親名義に変更する方法は、贈与または売買の2つ。
• 名義変更には、登録免許税、不動産取得税、贈与税、譲渡所得税など、様々な税金や費用が発生する可能性がある。
• 税金や費用を考慮し、最適な方法を選択することが重要。
• 専門家（税理士、司法書士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが、確実な手続きのために不可欠。

名義変更は、ご家族にとって大切な問題です。専門家の力を借りながら、慎重に進めていきましょう。