立ち退き問題の基礎知識：契約と権利
賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）は、家を借りる人と貸す人の間で結ばれる契約です。通常は契約書を作成しますが、口約束だけでも成立することがあります。今回のケースのように、契約書がない場合でも、家賃の支払い実績などから賃貸借関係があったと認められる可能性があります。
借地借家法（しゃくちしゃっかほう）という法律は、借主（かりぬし）の権利を保護しています。貸主（かしぬし）が借主に立ち退きを求めるには、正当な理由と、適切な手続きが必要です。立ち退き料が発生する場合もあります。
今回のケースへの直接的な回答：未払い家賃と立ち退き料
まず、未払い家賃についてですが、たとえ契約書がなくても、家賃の支払いがあった事実、そして減額された事実を証明できれば、未払い分の家賃を請求できます。証拠として、通帳の記録や、減額された家賃の振込記録などを保管しておきましょう。
次に、立ち退き料についてです。立ち退き料は、借主が立ち退きに応じることに対する対価として支払われるものです。今回のケースでは、借主が高齢であること、建物の老朽化が進んでいること、借地であることなどを考慮すると、立ち退き料が発生する可能性はあります。ただし、95万円という金額が妥当かどうかは、様々な要素を考慮して判断する必要があります。未払い家賃との相殺（そうさい）も、交渉の選択肢の一つです。
関係する法律や制度：借地借家法の視点
今回のケースで関係してくる主な法律は、借地借家法です。この法律は、借主の権利を保護するために、貸主が一方的に契約を解除したり、立ち退きを求めたりすることを制限しています。
立ち退きを求めるには、
- 契約違反があること
- 建物の老朽化など、建物の利用が困難な事情があること
- 借地上の建物を取り壊す必要性があること
などの「正当事由（せいとうじゆう）」が必要です。
正当事由が認められても、借主の引っ越し費用や、借家人が被る損失を補填（ほてん）するために、立ち退き料が発生することがあります。
誤解されがちなポイント：契約書の有無と権利
多くの人が誤解しがちなのは、契約書がないと権利が全くない、という考え方です。
口頭での契約であっても、賃貸借契約は有効に成立している場合があります。
家賃の支払いという事実があれば、その関係を証明する重要な証拠となります。
また、立ち退き料は必ず支払わなければならないものではありません。
立ち退き料の金額は、個々の事情によって大きく変動します。
借主の年齢や、建物の状態、立ち退きによって借主が被る損失などを総合的に考慮して、金額が決まります。
実務的なアドバイスと具体例：交渉と証拠の重要性
まず、未払い家賃の証拠をしっかりと整理しましょう。
通帳の記録や、家賃減額を通知した手紙のコピーなどを保管しておきましょう。
次に、借主との交渉を始める前に、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
専門家は、法的観点から今回のケースを分析し、適切な対応策をアドバイスしてくれます。
交渉の際は、感情的にならず、冷静に事実を伝え、お互いの主張を整理することが重要です。
立ち退き料の金額については、借主の状況や、建物の状態などを考慮し、妥当な金額を提示しましょう。
場合によっては、弁護士に交渉を依頼することも検討しましょう。
例えば、借主が長年その場所で商売をしており、立ち退きによって事業継続が困難になる場合、立ち退き料は高額になる可能性があります。
一方、建物の老朽化が著しく、借主がすでに他の住居を探しているような場合は、立ち退き料が少額になることもあります。
専門家に相談すべき場合とその理由：法的アドバイスの必要性
今回のケースでは、以下の理由から、専門家への相談を強くおすすめします。
- 複雑な法的問題： 契約書の有無、未払い家賃の請求、立ち退き料の金額など、法的知識が必要な問題が多く含まれています。
- 交渉の難しさ： 借主との交渉が難航する可能性があり、専門家のサポートが必要になる場合があります。
- 将来的なトラブル回避： 適切な対応をしないと、将来的に訴訟に発展するリスクがあります。
専門家としては、弁護士や、不動産に詳しい司法書士などが考えられます。
これらの専門家は、法的アドバイスや、交渉の代行、書類作成など、様々なサポートを提供してくれます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回のケースでは、契約書がない場合でも、家賃の未払い分の請求は可能です。
立ち退き料については、借主の状況や、建物の状態などを考慮して、慎重に判断する必要があります。
専門家への相談は、今回の問題を円滑に解決し、将来的なトラブルを回避するために非常に重要です。
未払い家賃の証拠を整理し、専門家のアドバイスを受けながら、借主との交渉を進めていきましょう。
