妹さんが住む実家の売却、贈与税をかけずに済む金額は？

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産の売買と税金

まず、不動産の売買における基本的な知識から確認しましょう。不動産を売買する際には、様々な税金が発生する可能性があります。具体的には、売却益（売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額）に対してかかる所得税や住民税、不動産取得税、登録免許税などがあります。

今回のケースのように、親族間で不動産を売買する場合、特に注意が必要なのが「贈与税」です。これは、無償で財産を譲り受けた場合に課税される税金です。もし、相場よりも著しく低い価格で不動産を売却した場合、税務署は「実質的に贈与があった」と判断し、贈与税を課税する可能性があります。

このため、親族間での不動産売買では、適正な価格で取引を行うことが非常に重要になります。

今回のケースへの直接的な回答：売却価格の目安

ご質問のケースでは、妹さんに実家を売却する際に、どのくらいの金額で売れば贈与税がかからないのか、という点が最大の関心事でしょう。結論から言うと、売却価格は、

• 固定資産税評価額
• 不動産会社の査定額

を参考にしつつ、最終的には不動産鑑定士による評価額を基準とすることが望ましいと考えられます。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。これは、固定資産税を計算するための基準となる価格です。しかし、これはあくまでも税金の計算に使われるものであり、実際の不動産の価値を正確に反映しているとは限りません。

不動産会社の査定額は、その時点での市場価格を反映したものであり、売却の際の参考になります。しかし、あくまでも「査定」であり、客観的な評価とは限りません。

最も確実なのは、不動産鑑定士に依頼して、不動産の客観的な評価額を算出してもらうことです。不動産鑑定士は、不動産の専門家であり、様々な要素を考慮して適正な価格を評価します。この評価額を参考に売買価格を決定すれば、贈与とみなされるリスクを最小限に抑えることができます。

関係する法律や制度：贈与税と所得税

今回のケースで特に関係してくる法律は、

• 贈与税
• 所得税

です。

贈与税は、無償で財産を譲り受けた場合に課税される税金です。もし、妹さんが相場よりも著しく低い価格で実家を購入した場合、税務署は「実質的に贈与があった」と判断し、贈与税を課税する可能性があります。贈与税の基礎控除（年間110万円）を超えた部分に対して課税されます。

一方、売主である夫には、売却益が発生した場合、所得税や住民税がかかります。売却益は、売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用）や譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて計算されます。売却益の金額や、所有期間などによって税率が異なります。

誤解されがちなポイントの整理：固定資産税評価額と時価

多くの方が誤解しがちな点として、固定資産税評価額と不動産の時価（実際の市場価格）の違いがあります。固定資産税評価額は、あくまでも固定資産税を計算するための基準であり、時価とは大きく異なる場合があります。

固定資産税評価額は、通常、時価の7割程度と言われています。そのため、固定資産税評価額で売却した場合、税務署から「著しく低い価格での売買」と判断され、贈与税が課税される可能性が高まります。

また、不動産の価値は、築年数や立地条件、周辺の環境など、様々な要素によって変動します。固定資産税評価額は、これらの要素を必ずしも十分に反映しているわけではありません。

したがって、売却価格を決定する際には、固定資産税評価額だけでなく、不動産鑑定士による評価額や、不動産会社の査定額などを参考に、総合的に判断することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却価格の決定プロセス

実際に売却価格を決定する際のプロセスについて、具体的に説明します。

1. 不動産鑑定士への依頼：まずは、不動産鑑定士に依頼して、実家の評価額を算出してもらいます。費用はかかりますが、贈与税のリスクを回避するためには、最も確実な方法です。
2. 不動産会社の査定：複数の不動産会社に査定を依頼し、市場価格の相場を把握します。
3. 価格の決定：不動産鑑定士の評価額を参考にしつつ、不動産会社の査定額も考慮して、売却価格を決定します。
4. 売買契約の締結：妹さんと売買契約を締結します。契約書には、売買価格や支払い方法などを明確に記載します。
5. 登記手続き：売買代金の支払いと同時に、所有権移転の登記手続きを行います。

具体例：

例えば、不動産鑑定士の評価額が2,000万円、不動産会社の査定額が1,800万円だったとします。この場合、2,000万円に近い価格で売却すれば、贈与税のリスクを最小限に抑えることができます。もし、妹さんが住宅ローンを利用する場合は、その金額も考慮して価格を決定することになります。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士と不動産鑑定士

今回のケースでは、

• 税理士
• 不動産鑑定士

への相談が不可欠です。

税理士は、税金の専門家であり、贈与税や所得税に関するアドバイスをしてくれます。売買価格の設定や、税務上の手続きなど、様々な面でサポートしてくれます。税務署とのやり取りも代行してくれるため、安心して手続きを進めることができます。

不動産鑑定士は、不動産の専門家であり、適正な評価額を算出します。売買価格の根拠となる評価書を作成してくれるため、税務署からの指摘を回避する上で非常に有効です。

これらの専門家に相談することで、税金に関するリスクを最小限に抑え、スムーズに売却を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の重要なポイントをまとめます。

• 親族間の不動産売買では、贈与税のリスクを避けるために、適正な価格で取引を行うことが重要です。
• 売却価格は、固定資産税評価額ではなく、不動産鑑定士による評価額を参考に決定しましょう。
• 税理士と不動産鑑定士に相談し、専門的なアドバイスを受けることが、トラブルを避けるために不可欠です。
• 売買契約書には、売買価格や支払い方法などを明確に記載し、後々のトラブルを回避しましょう。

妹さんの結婚を機に、良い形で実家の売却を進められることを願っています。