妻名義の不動産を夫名義に変更！贈与税と名義変更の手続きを徹底解説

【背景】
* 結婚8年目、妻と義母名義の家に居住しています。
* ローン残高はあと10年。結婚前は妻と義母が購入し、義母が頭金、妻が月々の返済をしていました。
* 結婚を機に妻は専業主婦となり、夫である私がローンの返済をしています。
* 結婚後8年間、夫がローンの返済をしています。
* 妻は夫名義への名義変更に同意しています。
* 家庭不和があり、将来、家から追い出されるのではないかと不安です。

【悩み】
妻名義の家の名義を夫名義に変更した場合、贈与税の対象になりますか？費用はどれくらいかかりますか？名義変更せずに、このままローンを払い続けていった方が良いのでしょうか？

妻名義から夫名義への変更は贈与税の対象となる可能性があります。詳細な状況把握が必要です。

回答と解説

テーマの基礎知識：贈与税と不動産名義変更

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です（無償＝対価のないこと）。不動産の名義変更は、所有権の移転を意味します。妻名義の不動産を夫名義に変更するということは、妻から夫への所有権の移転であり、これが無償であれば贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、妻名義の不動産を夫名義に変更する行為は、原則として贈与税の対象となります。なぜなら、夫が長年ローンを返済してきたとしても、それは法律上、妻への返済行為とはみなされないからです。妻から夫への不動産の所有権移転には、対価（お金）のやり取りがないため、贈与と見なされるのです。ただし、贈与税の課税対象となる金額は、不動産の時価（現在の市場価値）からローン残高を差し引いた金額となります。

関係する法律や制度

関係する法律は、主に贈与税法です。贈与税の税率は、贈与額によって異なり、基礎控除額（一定額までは非課税）を超えた部分に対して課税されます。また、不動産登記法に基づき、名義変更の手続きを行う必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

* **長年ローンを返済してきたから無償ではない？**: ローンの返済は、妻への返済ではなく、ローン会社への返済です。妻への対価とはみなされません。
* **夫婦間だから贈与税はかからない？**: 夫婦であっても、無償で財産を移転すれば贈与税の対象となります。
* **時価がわからないと贈与税額が計算できない？**: 不動産の時価は、不動産鑑定士による鑑定や、類似物件の取引価格などを参考に算出されます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

名義変更には、司法書士への依頼が必要となります。司法書士は、不動産登記手続きを代行し、贈与税の申告についてもアドバイスしてくれます。費用は、司法書士への報酬、登録免許税、贈与税などが発生します。具体的な費用は、不動産の価格やローン残高、司法書士の報酬によって異なります。

専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の計算は複雑で、専門知識が必要です。また、家庭不和を背景に名義変更を検討されているため、弁護士や税理士に相談することを強くお勧めします。彼らは、法律的な観点から適切なアドバイスを与え、将来的なトラブルを未然に防ぐお手伝いをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

妻名義の不動産を夫名義に変更する場合は、贈与税の対象となる可能性が高いです。不動産の時価からローン残高を差し引いた金額が課税対象となり、その金額に応じて贈与税が発生します。名義変更には司法書士、税金や法律的な相談は税理士や弁護士に相談することが重要です。家庭不和も考慮し、専門家のアドバイスを得ながら、最適な解決策を見つけることが大切です。