娘夫婦がマンションのローンを肩代わり？抵当権付き物件の借入について解説

質問の概要

【背景】

現在、賃貸中のワンルームマンションを購入し、2800万円のローンが残っている。
マンションは満室だが、毎月20万円の手出しがある。
以前は仕事でメリットがあったが、体調を崩し退職金で支払いを賄っている。
娘が結婚し、夫婦でマンションのローンを支払いたいと申し出ている。
マンションには、購入時に抵当権（住宅ローンを借りた金融機関が、万が一ローンの返済が滞った場合に、その物件を担保として差し押さえる権利）が設定されている。

【悩み】

娘夫婦が、このマンションのローンを肩代わりするために、新たに銀行から借り入れをする際、マンションに再度抵当権を設定して借り入れが可能かどうかを知りたい。

娘夫婦が新たにローンを組む場合、抵当権を再設定して借入できる可能性があります。金融機関との交渉が必要です。

ローンの肩代わりと抵当権：基礎知識

まず、今回のケースで重要な「抵当権」と「ローンの肩代わり」について、基本的な知識を整理しましょう。

抵当権とは、住宅ローンなどの借金をする際に、万が一返済が滞った場合に備えて、金融機関が担保として設定する権利のことです。簡単に言うと、もしローンが払えなくなったら、金融機関はマンションを売って、そこからお金を回収できる権利を持っているということです。

ローンの肩代わりとは、今回のケースのように、もともとローンを組んでいた人（あなた）の代わりに、別の人がローンの返済を引き受けることです。この場合、娘夫婦があなたに代わってローンの返済をすることになります。

娘夫婦がローンを組む場合の可能性

娘夫婦が、あなたのマンションのローンを肩代わりする方法はいくつか考えられます。今回の質問の核心である「新たに銀行から借り入れをする場合」について、詳しく見ていきましょう。

娘夫婦が新たにローンを組む場合、マンションに再度抵当権を設定して借り入れできる可能性はあります。しかし、いくつかのハードルをクリアする必要があります。

まず、娘夫婦が新たな住宅ローンを借りるという方法です。この場合、現在のマンションを担保に、娘夫婦が金融機関からローンを借り、そのお金であなたの残りのローンを完済するという流れになります。この場合、マンションの所有権を娘夫婦に移転することも可能です。

金融機関は、娘夫婦の収入、信用情報などを審査し、融資の可否を判断します。もし融資が認められれば、新たな抵当権が設定され、娘夫婦がローンの返済義務を負うことになります。

次に、既存のローンを借り換えする方法も考えられます。これは、娘夫婦が、あなたの現在のローンを、別の金融機関から借り換えるというものです。この場合も、金融機関は娘夫婦の審査を行い、融資が可能と判断した場合、新たな抵当権を設定することになります。

どちらの場合も、金融機関との交渉が必要不可欠です。金融機関は、ローンの種類や金利、返済期間などを提示し、娘夫婦にとって最も有利な条件を提示するでしょう。また、現在のマンションの評価額や、ローンの残高なども考慮されます。

関係する法律と制度

今回のケースで特に関係する法律や制度は、以下の通りです。

民法：抵当権に関する規定があります。抵当権は、債権（お金を貸した権利）を担保するために設定され、債務者（お金を借りた人）が返済を怠った場合に、抵当権者が担保物を競売し、債権を回収できる権利を定めています。
不動産登記法：抵当権の設定や変更は、法務局で登記（記録）する必要があります。登記によって、第三者（他の人）に対しても、抵当権の存在を主張できるようになります。
金融商品取引法：ローン契約は、金融商品取引法の規制対象となる場合があります。金融機関は、契約内容やリスクについて、十分な説明をする義務があります。

誤解されがちなポイント

ローンの肩代わりや抵当権に関して、よくある誤解を整理しておきましょう。

「抵当権があれば、絶対にローンは借りられない」という誤解：抵当権は、ローンの借り入れを妨げるものではありません。新たな借り入れの際に、再度抵当権を設定することは可能です。
「家族だから、簡単にローンを肩代わりできる」という誤解：ローンの審査は、家族であるかどうかに関わらず、厳格に行われます。娘夫婦の収入や信用情報が重要になります。
「一度抵当権を設定したら、変更できない」という誤解：抵当権は、ローンの借り換えなどによって、変更や抹消が可能です。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースで、実務的にどのようなステップを踏むべきか、具体的なアドバイスをします。

娘夫婦と話し合い、ローンの肩代わりについて合意する：まずは、娘夫婦とじっくり話し合い、ローンの肩代わりについて、具体的な条件（金額、返済方法など）を決めましょう。
金融機関に相談する：娘夫婦が利用を検討している金融機関に相談し、ローンの肩代わりが可能かどうか、どのような手続きが必要かを確認しましょう。複数の金融機関を比較検討することをおすすめします。
必要書類を準備する：金融機関から指示された書類（収入証明書、身分証明書、マンションの登記簿謄本など）を準備しましょう。
審査を受ける：金融機関の審査を受けます。審査の結果によっては、ローンの借り入れができない場合もあります。
契約手続きを行う：審査に通ったら、金融機関とローン契約を結びます。抵当権の設定など、必要な手続きを行います。

具体例：

例えば、娘夫婦が住宅ローンを借り、そのお金であなたのマンションのローンを完済し、マンションの所有権を娘夫婦に移転する場合を考えてみましょう。この場合、まず娘夫婦が金融機関に住宅ローンの申し込みを行い、審査に通れば、金融機関はマンションに新たな抵当権を設定します。そして、その住宅ローンであなたの残りのローンを完済します。その後、あなたから娘夫婦へ所有権が移転され、娘夫婦がローンの返済義務を負うことになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、専門家への相談も検討することをおすすめします。

住宅ローンアドバイザー：ローンの借り入れに関する専門家です。金融機関の選び方、ローンの種類、金利など、様々なアドバイスを受けることができます。
司法書士：不動産の登記に関する専門家です。抵当権の設定や、所有権の移転など、法的な手続きをサポートしてくれます。
弁護士：法的なトラブルが発生した場合に、相談できます。ローンの契約内容や、金融機関との交渉など、幅広いサポートが期待できます。

特に、以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

ローンの契約内容が複雑で、理解が難しい場合
金融機関との交渉がうまくいかない場合
法的なトラブルが発生した場合

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースで、最も重要なポイントをまとめます。

娘夫婦が新たにローンを組むことで、マンションのローンの肩代わりは可能です。
ローンの借り入れには、金融機関の審査が不可欠です。
抵当権は、ローンの借り入れを妨げるものではなく、再設定も可能です。
専門家（住宅ローンアドバイザー、司法書士など）への相談も検討しましょう。

娘さんの結婚、おめでとうございます。今回の問題が解決し、幸せな未来が訪れることを願っています。