婚約中、彼名義で購入する家を共有財産にする方法｜贈与税対策と不動産登記の基礎知識

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、共有財産とは何かを理解しましょう。共有財産とは、夫婦が婚姻中に取得した財産で、法律上、夫婦双方が共有する財産です（民法757条）。 一方、個人の財産は、その人が単独で所有する財産です。結婚前に取得した財産や、結婚後であっても、個人の収入で取得した財産は、原則として個人の財産となります。

不動産の所有権は、登記簿（不動産登記簿）に記載されることで確定します。 登記簿には、土地や建物の所有者、住所などが記録されており、所有権の移転や設定（抵当権など）も登記によって行われます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、婚約者名義で住宅を購入し、その後共有財産にしたいと考えていらっしゃいます。 最も確実な方法は、**婚姻届を提出してから、不動産の名義変更登記を行う**ことです。 結婚後であれば、夫婦で取得した財産は原則として共有財産となります。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、主に民法（特に、共有に関する規定）と不動産登記法です。 民法は、共有財産に関するルールを定めており、不動産登記法は、不動産の所有権の登記に関するルールを定めています。

誤解されがちなポイントの整理

「籍を入れる前に購入し、後で共有にする」という方法は、必ずしもスムーズにいかない可能性があります。 例えば、婚約解消になった場合、複雑な問題が発生する可能性があります。また、頭金を分担して購入しても、必ずしも共有財産になるとは限りません。 それぞれの出資割合に応じて、共有持分（持分共有）が生じるだけで、必ずしも「共有財産」という法律上の扱いになる訳ではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

具体的な手順としては、まず婚姻届を提出します。その後、不動産会社や司法書士に依頼し、不動産の名義変更登記を行います。 この手続きには、費用（登録免許税など）と時間がかかります。 司法書士は、不動産登記に関する専門家です。 彼らに依頼することで、手続きをスムーズに進めることができます。

頭金を分担する場合は、贈与税の観点から注意が必要です。 配偶者からの贈与には、一定の金額までは非課税枠（2024年現在は110万円）が適用されますが、それを超える場合は贈与税の申告が必要になります。 この点については、税理士に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産購入や名義変更、贈与税など、専門的な知識が必要な場面では、専門家への相談が不可欠です。 特に、高額な不動産取引においては、トラブルを防ぐためにも、不動産会社、司法書士、税理士などの専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 結婚前に不動産を購入する場合は、共有財産にするための明確な合意と、その後の手続きをしっかり計画する必要があります。
* 婚姻届を提出後、名義変更登記を行うのが最も確実で安全な方法です。
* 贈与税の発生を避けるためには、税理士に相談し、適切な手続きを行う必要があります。
* 不動産購入は高額な取引なので、専門家（不動産会社、司法書士、税理士）に相談することを強くお勧めします。