宅地建物取引における「一団の土地」とは？わかりやすく解説

【背景】

・宅地建物取引（宅建）に関する法令制限、特に国土利用計画法における「一団の土地」について調べています。

・「一団の土地」とは、面積要件を満たさない土地取引でも、全体の面積で届出が必要になる場合があることを知りました。

・隣接する土地の計画的な取引であれば、売主が複数や契約時期が異なっても「一団の土地」とみなされると理解しました。

【悩み】

・「一団の土地」ではない土地とは具体的にどのような土地を指すのか、その判断基準がよくわかりません。

・用途や一体性という言葉が使われていますが、実務的な視点から具体的にどのような状況を指すのか知りたいです。

一団の土地とは、物理的・計画的一体性があり、まとめて取引される土地のこと。個別の判断が重要です。

一団の土地とは何か？基礎知識をわかりやすく解説

土地取引に関する規制は、国民の土地利用を適正に管理するために存在します。
その中でも、国土利用計画法は、大規模な土地取引が行われる際に、事前に都道府県知事への届出を義務付けています。
この届出の対象となる土地の範囲を定める際に重要となるのが「一団の土地」という概念です。

「一団の土地」（いちだんの土地）とは、複数の土地がまとまって一つのまとまりとして扱われる土地のことです。
国土利用計画法では、個々の土地の面積が小さくても、それらが一体として扱われる場合、全体の面積で届出の要否を判断します。
この考え方は、大規模な土地利用計画や開発行為を未然に把握し、無秩序な土地利用を防ぐために重要です。

今回のケースへの直接的な回答：一団の土地ではない土地とは？

ご質問の「一団の土地ではない土地」とは、簡単に言うと、物理的または計画的な一体性がない土地のことです。
具体的には、以下のようなケースが考えられます。

物理的な分離：
道路や河川などによって明確に区画されている土地。
用途の相違：
異なる用途（例：住宅地と商業地）に利用されており、一体的な利用計画がない土地。
取引の独立性：
複数の土地が別々の売主によって、別々の時期に、それぞれ独立した目的で取引される場合。

ただし、これらの要素はあくまで判断の目安であり、個別の状況によって判断は異なります。
例えば、隣接する土地であっても、それぞれの土地が異なる所有者によって異なる時期に売買され、
一体的な利用計画もない場合は、「一団の土地」とみなされない可能性があります。

関係する法律や制度：国土利用計画法と宅地建物取引業法

今回のテーマに関連する法律は、主に国土利用計画法（こくどりようけいかくほう）です。
この法律は、土地利用に関する計画を策定し、土地取引を規制することで、国土の有効利用と秩序ある利用を図ることを目的としています。
具体的には、一定規模以上の土地取引について、事前の届出を義務付けています。

また、宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法に基づき、土地取引に関する情報を正確に説明し、
取引を公正に行う義務があります。
「一団の土地」に該当するか否かは、取引の重要事項として、買主に説明する必要がある場合があります。

誤解されがちなポイント：一体性の判断基準

「一団の土地」の判断において、よく誤解される点があります。
それは、物理的な距離だけが判断基準ではないということです。
隣接している土地であっても、以下のような要素が考慮されます。

物理的な一体性：
土地が連続しているか、区画されているか。
利用目的の一体性：
同じ目的で利用される予定があるか、一体的な開発計画があるか。
取引の主体：
売主や買主が同一であるか、関連会社であるか。
取引の時期：
取引時期が近いか、一連の計画に基づいているか。

これらの要素を総合的に判断し、一体性があると認められる場合に「一団の土地」と判断されます。

実務的なアドバイスと具体例

実務においては、「一団の土地」に該当するか否かは、専門家（宅地建物取引士や弁護士）が、
関係資料（登記簿謄本、測量図、契約書、利用計画など）を精査し、総合的に判断します。
以下に、具体的な事例をいくつか紹介します。

事例1：
複数の土地を所有する個人が、隣接する土地をまとめて一つの開発業者に売却する場合。
→ 計画的な取引であり、「一団の土地」と判断される可能性が高いです。
事例2：
異なる所有者が、それぞれ独立した目的で、隣接する土地を別々の時期に売買する場合。
→ 物理的な一体性があっても、利用目的や取引主体が異なるため、「一団の土地」と判断されない可能性があります。
事例3：
道路を挟んだ土地を、同一の買主が購入し、一体的に利用する場合。
→ 物理的な分離があっても、利用目的や計画性によっては「一団の土地」と判断されることがあります。

これらの事例からもわかるように、「一団の土地」の判断は、個別の状況によって大きく左右されます。

専門家に相談すべき場合とその理由

土地取引を行う際には、以下の場合は専門家への相談を強く推奨します。

大規模な土地取引：
取引面積が大きく、国土利用計画法の届出が必要となる可能性がある場合。
複雑な権利関係：
土地の権利関係が複雑である場合（共有持分、借地権など）。
一体性の判断が難しい場合：
複数の土地が隣接しており、「一団の土地」に該当するか否かの判断が難しい場合。
紛争のリスクがある場合：
土地の利用目的や契約内容に関して、紛争のリスクがある場合。

専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持ち、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。
事前に相談することで、トラブルを未然に防ぎ、安心して取引を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の解説の重要ポイントをまとめます。

「一団の土地」とは：
物理的または計画的な一体性があり、まとめて取引される土地のこと。
判断基準：
物理的な一体性、利用目的の一体性、取引の主体、取引の時期などを総合的に判断。
「一団の土地」ではない土地：
物理的・計画的な一体性がない土地（例：道路で区画、用途が異なる）。
専門家への相談：
大規模取引や判断が難しい場合は、専門家（宅地建物取引士、弁護士）に相談する。

土地取引は、高額な取引であり、様々な法律や規制が関係します。
「一団の土地」の概念を理解し、適切な対応をとることで、トラブルを回避し、安全な取引を行うことができます。