宅建「土地区画整理法」認可と許可の違いをわかりやすく解説

土地区画整理法における「認可」と「許可」の違いとは？

宅地建物取引士の試験勉強、お疲れ様です！土地区画整理法は、少し難しいと感じるかもしれませんね。今回は、試験でもよく問われる「認可」と「許可」の違いについて、わかりやすく解説していきます。

土地区画整理法ってどんな法律？

土地区画整理法は、簡単に言うと、古くなった市街地を新しく整備するための法律です。例えば、道路が狭くて車が通りにくい場所や、建物が密集していて火災の危険性が高い場所などを、安全で住みやすい街にするために使われます。この法律に基づいて、土地の形を変えたり（区画整理）、道路や公園を作ったりします。

土地区画整理事業は、土地所有者や住民の合意を得ながら進められます。事業を行うためには、まず「土地区画整理事業計画」を作成し、都道府県知事や市町村長に認めてもらう必要があります。この「認める」という行為が、法律用語で「認可」と呼ばれるものです。

「認可」とは？計画全体の承認

土地区画整理法における「認可」は、土地区画整理事業の計画全体を「承認」することです。具体的には、以下の内容が含まれます。

• 事業の目的
• 施行者（事業を行う主体）
• 事業の区域（どの範囲で事業を行うか）
• 土地の区画形質の変更（土地の形や大きさをどのように変えるか）
• 公共施設の配置（道路や公園などをどこに作るか）
• その他、事業に必要な事項

この計画が適切であると認められれば、知事（または市町村長）は認可を行います。認可がされると、事業は正式にスタートし、様々な手続きが進められることになります。

認可の効力
認可されると、事業計画の内容が確定し、関係者全員を拘束する効力が発生します。土地所有者は、計画に従って土地の利用や建物の建築などを行うことになります。

「許可」とは？個別の行為の承認

一方、「許可」は、土地区画整理事業の区域内で行われる特定の行為に対して、知事（または市町村長）が「承認」を与えることです。土地区画整理事業は、土地の形を変えたり、建物を建てたりする大規模な工事を伴います。そのため、事業の進行を妨げたり、計画に影響を与えたりする可能性のある行為は、原則として制限されます。しかし、場合によっては、どうしても必要な行為もあるため、知事の許可を得ることで、例外的に行うことができるようになります。

例えば、以下のような行為を行う場合には、知事の許可が必要となります。

• 土地の形質の変更（土地の造成や盛土など）
• 建築物の新築、改築、増築
• 移動の容易でない物件の設置または堆積
• 上記に類する行為で、施行者の事業の施行の妨げとなるおそれのあるもの

これらの行為は、土地区画整理事業の計画に影響を与える可能性があるため、知事の許可を得て、計画との整合性を確認する必要があります。

法律や制度との関係

土地区画整理法は、都市計画法や建築基準法など、他の関連する法律とも連携して運用されます。例えば、土地区画整理事業の計画は、都市計画法に基づいて定められた都市計画と整合性がとれていなければなりません。また、土地区画整理事業の区域内での建築行為は、建築基準法上の制限を受ける場合があります。

宅建試験においては、土地区画整理法だけでなく、関連する法律についても幅広く理解しておくことが重要です。

混同しやすいポイントの整理

「認可」と「許可」の違いを理解する上で、混同しやすいポイントを整理しておきましょう。

• 認可：事業計画全体の承認。事業のスタートを意味する。
• 許可：個別の行為の承認。事業区域内での制限された行為を行うための承認。

認可は、土地区画整理事業の「始まり」を意味し、許可は、事業の進行中に特定の行為を行うための「個別の承認」というイメージで捉えると、理解しやすくなります。

実務的なアドバイスと具体例

実務においては、土地区画整理事業の区域内で不動産取引を行う場合、注意すべき点がいくつかあります。

• 認可後の土地利用制限：認可後、土地所有者は、計画に従って土地を利用しなければなりません。建物の建築や土地の造成などを行う場合は、事前に施行者（通常は土地区画整理組合）との協議が必要となる場合があります。
• 許可申請：事業区域内で、建築物の建築や土地の形質の変更などを行う場合は、知事の許可を得る必要があります。許可申請の手続きや、許可の基準については、事前に確認しておくことが重要です。
• 権利変動：土地区画整理事業の施行により、土地の権利関係が変更されることがあります。例えば、従前の土地の権利が、新しく造成された土地（換地）に移行する場合があります。権利関係の変更については、登記簿謄本などで確認する必要があります。

具体例：

土地区画整理事業区域内の土地を売買する場合、買主に対して、事業の概要や、土地利用の制限、許可が必要な行為などについて、事前に説明する必要があります。また、重要事項説明書には、土地区画整理事業に関する事項を記載する必要があります。

専門家に相談すべき場合

土地区画整理法は専門的な知識を要する分野です。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 土地区画整理事業区域内の不動産取引を行う場合
• 土地区画整理事業に関する権利関係について不明な点がある場合
• 許可申請の手続きについて詳しく知りたい場合
• 土地区画整理事業に関するトラブルが発生した場合

専門家としては、宅地建物取引士、土地家屋調査士、弁護士などが挙げられます。状況に応じて、適切な専門家に相談するようにしましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の解説の重要ポイントをまとめます。

• 認可：土地区画整理事業の計画全体の承認。事業のスタートを意味する。
• 許可：土地区画整理事業区域内で行われる特定の行為に対する個別の承認。
• 土地区画整理事業区域内での不動産取引には、様々な注意点がある。
• 専門家の助言を得ながら、慎重に進めることが重要。

土地区画整理法は、街づくりにとって重要な法律です。試験勉強を通して、しっかりと理解を深めていきましょう！