宅建業法35条の重要事項説明で必要な法令の調べ方を不動産業者が解説

【背景】

宅地建物取引業法（宅建業法）第35条に基づく重要事項説明について、都市計画法や建築基準法以外の法令に基づく制限が多数あり、不動産業者はどのように調べているのか疑問に思っています。
法令の種類が44項目ほどあり、それぞれの管轄省庁も異なるため、効率的な調べ方を知りたいと考えています。

【悩み】

不動産取引において、重要事項説明を正確に行うために、これらの法令をどのように調査すればよいのか悩んでいます。
多数の法令を効率的に調べる方法や、不動産業者ならではのノウハウを知りたいです。

宅建業法35条の重要事項説明に必要な法令は、専門ツールや関係機関への確認で調べます。

重要事項説明における法令制限とは

不動産取引を行う際、宅地建物取引業者は、買主や借主に対して、その物件に関する重要な情報を説明する義務があります。これが宅建業法第35条で定められている「重要事項説明」です。この説明には、物件に関する様々な制限事項も含まれます。これらの制限事項は、都市計画法や建築基準法だけでなく、他の多くの法律（法令）に基づいており、不動産取引の安全性を確保するために非常に重要です。

重要事項説明で対象となる法令の範囲

重要事項説明で説明が必要となる法令は多岐にわたります。主なものとしては、以下のようなものが挙げられます。

都市計画法：用途地域、地区計画など
建築基準法：建ぺい率、容積率、高さ制限など
その他の法令：土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法など

これらの法令は、物件の利用方法や建築できる建物の種類、規模などに影響を与えます。不動産業者は、これらの情報を正確に把握し、買主や借主に説明する必要があります。

不動産業者が法令を調べる方法

不動産業者が法令を調べる方法は、大きく分けて以下の3つです。

専門の調査ツール： インターネット上のデータベースや、不動産調査に特化したソフトを利用します。これらのツールは、物件の所在地を入力するだけで、該当する法令や制限事項をある程度自動的に表示してくれます。
関係機関への確認： 市役所や区役所の都市計画課、建築指導課、法務局などに問い合わせて、詳細な情報を確認します。特に、複雑なケースや判断に迷う場合は、専門家の意見を求めることが重要です。
専門家への相談： 弁護士や土地家屋調査士、建築士などの専門家に相談することも有効です。専門家は、法令に関する深い知識を持っており、個別の物件に関するアドバイスをしてくれます。

法令調査における誤解と注意点

法令調査を行う上で、いくつかの誤解や注意すべき点があります。

全ての法令を網羅する必要はない： 重要事項説明で必要なのは、その物件に直接関係する法令です。全ての法令を暗記する必要はなく、物件の特性に応じて、必要な情報を効率的に収集することが重要です。
情報の正確性を確認する： 調査ツールやインターネットの情報は、あくまで参考として利用し、最終的には関係機関への確認や、専門家への相談を通じて、情報の正確性を確認することが重要です。法令は改正されることもありますので、常に最新の情報を得るように心がけましょう。
説明責任を果たす： 重要事項説明は、単に情報を伝えるだけでなく、買主や借主が理解できるように、分かりやすく説明する責任があります。専門用語を避け、具体例を交えながら、丁寧に説明することが大切です。

実務的なアドバイスと具体例

実際に法令調査を行う際の、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

物件調査の初期段階での確認： 物件の所在地が分かったら、まず都市計画図や用途地域を確認します。これにより、その物件に適用される法令の範囲をある程度絞り込むことができます。
関連部署への問い合わせ： 建築物の場合は、建築指導課に問い合わせて、建築に関する制限を確認します。土壌汚染の可能性がある場合は、環境課に問い合わせて、土壌汚染に関する調査の有無を確認します。
重要事項説明書の作成： 調査結果に基づき、重要事項説明書を作成します。この際、法令名だけでなく、その内容が物件にどのような影響を与えるのかを具体的に記載することが重要です。
事例： 例えば、ある物件が文化財保護法に基づく保護区域内にある場合、建物の改築や増築に制限がかかる可能性があります。この場合、重要事項説明書には、「本物件は、文化財保護法に基づき、〇〇の制限を受けています。詳細については、〇〇市教育委員会にお問い合わせください。」といった記載をします。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

法令の解釈が難しい場合： 法令の内容が複雑で、理解が難しい場合は、弁護士や行政書士などの専門家に相談しましょう。
複数の法令が絡み合っている場合： 複数の法令が複雑に絡み合い、影響範囲が分かりにくい場合は、専門家の意見を求めることが重要です。
トラブルが発生した場合： 契約後に、物件に関する問題が発生した場合は、速やかに弁護士に相談し、適切な対応をとることが重要です。

まとめ

宅建業法35条に基づく重要事項説明は、不動産取引において非常に重要な役割を果たします。法令調査は、不動産業者の重要な業務の一つであり、物件の安全性を確保するために不可欠です。専門の調査ツールや関係機関への確認、専門家への相談などを活用し、正確な情報を収集し、買主や借主に分かりやすく説明することが求められます。

今回の重要ポイントをまとめます。

重要事項説明では、都市計画法や建築基準法だけでなく、様々な法令に基づく制限を説明する必要があります。
不動産業者は、専門の調査ツール、関係機関への確認、専門家への相談などを通じて、法令を調査します。
法令調査を行う際は、情報の正確性を確認し、買主や借主が理解できるように、分かりやすく説明することが重要です。
法令の解釈が難しい場合や、トラブルが発生した場合は、専門家への相談を検討しましょう。