宅建試験対策：区分所有法の専用部分、共用部分、敷地利用権の徹底解説！分譲マンションの権利関係をマスターしよう！

1. 区分所有法の基礎知識

区分所有法とは、建物の区分所有に関する法律です（民法の特則）。マンションなどの建物が複数の所有者によって所有される場合、それぞれの所有者の権利と義務、そして建物の管理方法などを定めています。賃貸マンションではなく、分譲マンションに適用される法律です。使用目的は居住に限らず、店舗や事務所などでも適用されます。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のテキストにおける「例外」は、区分所有建物の規約によって、法定のルールとは異なる取り決めがなされている場合を指しています。原則は法律で定められていますが、個々のマンションの状況に合わせて規約で変更できる部分があるということです。そのため、問題を解くには、問題文に「規約で定められている」といった記述がないかを確認する必要があります。規約の内容が問題文に明示されていない場合は、原則に従って解答する必要があります。

3. 関係する法律や制度

関係する法律は主に「区分所有法」です。この法律は、マンションなどの建物の区分所有に関する様々な事項を規定しています。 その他、民法（所有権、共有などに関する規定）、建築基準法（建物の構造や安全に関する規定）なども関連してきます。

4. 誤解されがちなポイントの整理

* **専有部分の面積算出:** 専有部分の床面積は、原則として内側線（専有部分と共用部分の境界線）による水平投影面積で算出されます。しかし、規約で別途定めがあれば、その方法に従うことになります。
* **共用部分の共有割合:** 共用部分の共有割合は、原則として専有部分の床面積の割合に比例します。しかし、規約で別途定めがあれば、その方法に従うことになります。
* **専用部分と共用部分の分離処分:** 原則として、専有部分と共用部分は分離して処分できません。しかし、規約で別途定めがあれば、分離して処分できる場合があります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、A棟101号室の専有部分面積が50㎡、全体の専有部分面積が1000㎡の場合、共用部分の共有割合は50㎡ ÷ 1000㎡ ＝ 5%となります（規約で別途定めがない場合）。 しかし、規約に「駐車場の共有割合は専有部分面積に関係なく、各区分所有者1台につき均等とする」といった規定があれば、この規定に従う必要があります。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

区分所有法は複雑な法律であり、規約の内容もマンションによって異なります。 自分自身の理解に自信が持てない場合、または重要な意思決定を伴う場合には、不動産専門家（宅地建物取引士、弁護士、司法書士など）に相談することをお勧めします。特に、マンションの売買や相続、紛争が発生した場合には、専門家のアドバイスが不可欠です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

区分所有法の理解には、法律の原則と、個々のマンションの規約の両方を理解することが重要です。 問題を解く際には、まず原則を理解し、次に問題文に規約に関する記述がないかを確認する必要があります。 過去問演習も重要ですが、根本的な理解を深めることで、より効果的な学習ができます。 不明な点があれば、専門家に相談することを検討しましょう。 テキストの内容が理解できない場合は、他の参考書や解説サイトも活用してみてください。 宅建試験は、法律の知識だけでなく、実務的な理解も求められます。 頑張ってください！