定期借家2年契約の商業テナント物件、借りるべき？再契約の可能性と注意点

回答と解説

テーマの基礎知識：定期借家契約とは？

定期借家契約とは、契約期間が満了したら、更新がない賃貸借契約のことです。通常の賃貸借契約（普通借家契約）では、借主が希望すれば、貸主は正当な理由がない限り更新を拒否できません。しかし、定期借家契約では、契約期間が満了すると、原則として契約は終了します。

この契約形式は、建物の老朽化や用途変更など、貸主側の事情がある場合に利用されます。今回のケースのように、テナント物件が2年間の定期借家契約で募集されている場合、貸主は将来的に建物の建て替えや用途変更を考えている可能性があります。

定期借家契約を結ぶ際には、契約書にその旨が明確に記載されている必要があります。また、貸主は、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対して契約終了の通知をしなければなりません（借地借家法38条）。

今回のケースへの直接的な回答

今回のテナント物件について、2年間の定期借家契約であることは、借り手にとって不利な条件と言えるでしょう。特に、内装工事が必要な場合、2年間では費用の回収が難しい可能性があります。

大家さんの心理としては、必ずしも金融機関からのオファーを待っているとは限りません。しかし、2年という短い契約期間は、長期的なテナントを探している可能性もあれば、将来的な建物の計画がある可能性も示唆しています。

この物件を借りるかどうかは、以下の点を考慮して慎重に判断する必要があります。

• 再契約の可能性：大家さんに直接確認し、再契約の可能性や条件について詳細に話し合うべきです。
• 内装費用の回収：2年間で内装費を回収できるだけの収益が見込めるか、綿密な事業計画を立てる必要があります。
• 契約内容の確認：契約書に、解約時の原状回復義務や、造作買取請求に関する条項がどのように記載されているかを確認しましょう（造作買取請求権については後述します）。

この物件を借りる場合は、これらのリスクを十分に理解した上で、慎重に判断することが重要です。

関係する法律や制度

今回のケースで関係する主な法律は、「借地借家法」です。特に、定期借家契約に関する規定（借地借家法38条）が重要になります。

また、内装工事を行った場合、借主には「造作買取請求権」が発生する可能性があります。造作買取請求権とは、借主が賃貸人の承諾を得て設置した造作（建物に付加された設備など）について、賃貸借契約終了時に、賃貸人に対してその買い取りを請求できる権利です（借地借家法33条）。

ただし、造作買取請求権は、契約によって排除することも可能です。契約書に「造作買取請求権を放棄する」旨の条項がある場合は、注意が必要です。今回のケースでは、内装工事を行う予定があるため、契約書における造作買取に関する条項をよく確認することが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

定期借家契約について、よくある誤解を整理します。

• 誤解1：定期借家契約は、どんな場合でも更新できない。

→ 正確には、原則として更新できません。ただし、契約書に「再契約に関する条項」があれば、再契約できる可能性もあります。

• 誤解2：2年間の定期借家契約は、すべて借り手に不利。

→ 契約内容や、物件の条件によっては、必ずしも不利とは限りません。例えば、家賃が相場より大幅に安い場合や、短期間で撤退する予定の事業であれば、2年契約でもメリットがある場合があります。

• 誤解3：内装工事費用は、すべて回収できる。

→ 内装工事費用は、契約期間中に回収できる範囲で計画を立てる必要があります。再契約がない場合、残りの費用は回収できません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースで、実務的に役立つアドバイスをいくつか紹介します。

• 大家さんとの交渉：まず、大家さんに直接連絡を取り、再契約の可能性について詳しく尋ねましょう。再契約の意思がある場合、どのような条件になるのか、具体的に話し合うことが重要です。
• 事業計画の策定：2年間で内装費用を回収し、利益を出すための事業計画を立てましょう。売上予測、費用、利益などを詳細に検討し、実現可能性を評価します。
• 契約書の確認：契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点があれば、専門家（弁護士や不動産鑑定士）に相談しましょう。特に、解約時の原状回復義務や、造作買取に関する条項は重要です。
• 造作買取請求権の行使：内装工事を行う場合は、造作買取請求権について、契約書の内容を確認しましょう。もし、造作買取請求権を放棄する条項がない場合は、契約終了時に造作の買い取りを請求できる可能性があります。

具体例として、ある飲食店が2年間の定期借家契約でテナントを借りたとします。内装工事に500万円かけた場合、2年間で費用を回収するためには、月間の売上高や利益率がどの程度必要になるのか、綿密な計算が必要です。もし、2年間の営業で費用を回収できないと判断した場合、再契約の交渉や、造作買取請求権の行使を検討することになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 契約内容が複雑な場合：契約書の条項が理解できない場合や、不利な条件が含まれている可能性がある場合は、弁護士に相談しましょう。
• 再契約の交渉がうまくいかない場合：大家さんとの交渉が難航している場合は、不動産コンサルタントや弁護士に相談し、交渉をサポートしてもらいましょう。
• 内装費用に関するトラブル：解約時に、内装費用の回収や原状回復義務に関するトラブルが発生した場合は、弁護士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。
• 不動産鑑定士への相談：造作の価値を正確に評価したい場合は、不動産鑑定士に相談することも有効です。

専門家は、法的知識や専門的な視点から、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。専門家への相談は、トラブルを未然に防ぎ、円滑な解決に繋がる可能性を高めます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、2年間の定期借家契約であること、再契約に関する記載がないことが、大きなポイントです。 借りるかどうかを判断する際には、以下の点を重視しましょう。

• 大家さんとのコミュニケーション：再契約の可能性や、将来的な建物の計画について、大家さんに直接確認しましょう。
• 綿密な事業計画：2年間で内装費用を回収できるだけの収益が見込めるか、詳細な事業計画を立てましょう。
• 契約内容の確認：契約書の内容を隅々まで確認し、不利な条件がないか、専門家にも相談しましょう。
• リスクの理解と対策：定期借家契約のリスクを理解し、トラブルを未然に防ぐための対策を講じましょう。

これらの点を踏まえ、慎重に検討し、納得のいく判断をすることが重要です。