定期賃貸借から普通賃貸借への変更、合意書の作成方法について

【背景】

収益物件（賃貸アパートなど）の仲介をして、新しい大家さん（貸主）が決まりました。
以前の大家さんと入居者（借主）の間では、契約期間が決まっている「定期賃貸借契約」が結ばれていました。
新しい大家さんは、契約期間の定めのない「普通賃貸借契約」に変更したいと考えています。

【悩み】

定期賃貸借契約を普通賃貸借契約に変更するための合意書を作成したいのですが、どのような内容にすれば良いのかわかりません。
変更合意書の文面について、注意点やポイントを知りたいです。

定期賃貸借から普通賃貸借への変更には、変更合意書の作成が必要です。変更内容を明確にし、双方の署名・捺印を行いましょう。

賃貸借契約の種類と今回のケースについて

賃貸借契約には、大きく分けて「定期賃貸借契約」と「普通賃貸借契約」の2種類があります。今回のケースでは、この2つの契約形態の違いを理解することが重要です。

定期賃貸借契約（ていきちんたいしゃくけいやく）

一定の期間が満了すると、契約が終了する賃貸借契約です。契約の更新はありません。貸主と借主の合意があれば、再契約は可能です。主に、建物の老朽化や建て替えなどが予定されている場合に利用されます。契約期間が満了すれば、原則として借主は退去しなければなりません。

普通賃貸借契約（ふつうちんたいしゃくけいやく）

契約期間が定められていても、期間満了後、更新が可能である賃貸借契約です。借主は、正当な理由がない限り、貸主から一方的に契約を解除されることはありません。借主の権利が強く保護されており、長く住み続けられるのが特徴です。

今回のケースでは、以前の定期賃貸借契約を、新しい大家さんの意向で普通賃貸借契約に変更したいという状況です。この変更を行うためには、借主と貸主双方の合意が必要不可欠です。

変更合意書作成の重要性

定期賃貸借契約から普通賃貸借契約への変更は、借主と貸主の権利関係に大きな影響を与えるため、必ず書面（変更合意書）を作成し、記録を残す必要があります。口頭での合意だけでは、後々トラブルになる可能性があります。

変更合意書を作成することで、以下の点を明確にすることができます。

変更後の契約内容（契約期間、家賃など）
変更の合意があったこと
変更の日付

これらの情報を書面で残しておくことで、万が一のトラブルが発生した場合でも、証拠として活用できます。

変更合意書の基本的な構成

変更合意書には、主に以下の内容を記載します。

件名：変更合意書や賃貸借契約変更合意書など、内容がわかるようなタイトルをつけます。
当事者の特定：貸主（新しい大家さん）と借主の氏名、住所を正確に記載します。
変更対象の特定：変更の対象となる賃貸借契約を特定します。具体的には、物件の所在地、契約日、契約期間などを記載します。
変更内容：最も重要な部分です。定期賃貸借契約を普通賃貸借契約に変更する旨を明記し、変更後の契約期間、家賃、その他変更する事項があれば具体的に記載します。
合意事項：変更内容について、貸主と借主が合意したことを明確にします。
日付と署名・捺印：合意書を作成した日付を記載し、貸主と借主が署名・捺印します。双方の実印を使用することが望ましいです。

合意書作成時の注意点

変更合意書を作成する際には、以下の点に注意しましょう。

変更内容の明確化：変更する内容を具体的に記載し、誤解が生じないようにします。特に、契約期間や家賃など、重要な事項は詳細に記載します。
双方の合意の確認：変更内容について、貸主と借主が十分に理解し、合意していることを確認します。
書面の保管：変更合意書は、貸主と借主それぞれが保管します。原本は両者で共有し、コピーを保管することも有効です。
専門家への相談：契約に関する専門知識がない場合は、事前に弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。

変更合意書の文例はインターネット上でも多数公開されていますが、個々のケースに合わせて内容を修正する必要があります。テンプレートをそのまま使用するのではなく、必ず内容を確認し、必要に応じて加筆・修正しましょう。

変更合意書の記載例

以下に、変更合意書の記載例を提示します。あくまでも例ですので、実際の状況に合わせて修正してください。

変更合意書

〇〇（物件の所在地）の賃貸借契約について、下記のとおり変更合意します。

第1条（変更対象の特定）

1. 変更の対象となる賃貸借契約は、令和〇年〇月〇日に締結された賃貸借契約（以下「原契約」という）とする。

2. 原契約の物件は、〇〇（物件の所在地）とする。

第2条（変更内容）

1. 原契約の契約期間は、定期賃貸借契約とし、令和〇年〇月〇日をもって終了する。

2. 本合意により、原契約は普通賃貸借契約に変更し、契約期間は定めないものとする。

3. 家賃は、月額〇〇円とし、支払方法については原契約と同様とする。

4. その他、原契約に定める事項は、本合意の内容と矛盾しない限り、引き続き有効とする。

第3条（合意事項）

1. 貸主と借主は、上記変更内容に合意したことを確認する。

2. 本合意の成立を証するため、本書2通を作成し、貸主、借主それぞれが署名・捺印の上、各1通を保有する。

令和〇年〇月〇日

貸主：〇〇（貸主の氏名）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　印

借主：〇〇（借主の氏名）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　印

関係する法律や制度

賃貸借契約に関する主な法律は、借地借家法です。この法律は、借主の権利を保護し、安定した賃貸借関係を築くことを目的としています。今回のケースで関係するのは、定期賃貸借契約に関する規定と、普通賃貸借契約への変更に関する規定です。

定期賃貸借契約は、借地借家法によって、契約期間の満了とともに契約が終了することが定められています。一方、普通賃貸借契約は、契約期間が満了しても、更新が可能であることが原則です。

今回のケースのように、定期賃貸借契約を普通賃貸借契約に変更する場合は、借地借家法の規定に基づいて、変更合意書を作成し、双方の合意を得る必要があります。

誤解されがちなポイント

定期賃貸借契約から普通賃貸借契約への変更について、以下のような誤解が生じやすいので注意が必要です。

口頭での合意は無効？：口頭での合意も有効ですが、後々のトラブルを避けるためには、必ず書面で合意書を作成する必要があります。
一方的な変更は可能？：借主の同意なしに、貸主が一方的に契約内容を変更することはできません。必ず双方の合意が必要です。
変更合意書は必須？：定期賃貸借契約から普通賃貸借契約への変更は、借主の権利に大きな影響を与えるため、変更合意書の作成は必須です。

実務的なアドバイスと具体例

変更合意書を作成する際には、以下の点に注意すると、よりスムーズに進めることができます。

借主への丁寧な説明：変更の理由やメリットを借主に丁寧に説明し、理解を得ることが重要です。
専門家の活用：不安な場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを受けることをお勧めします。
変更後の契約条件の明確化：変更後の契約期間、家賃、更新条件など、重要な事項は具体的に記載します。
変更合意書の送付方法：変更合意書は、内容証明郵便で送付することで、合意があったことを証明できます。

具体例：

ある大家さんが、定期賃貸借契約の物件を普通賃貸借契約に変更したいと考えました。そこで、借主に変更の意向を伝え、変更後のメリット（長く住めることなど）を説明しました。借主も変更に同意し、変更合意書を作成しました。変更合意書には、変更後の契約期間、家賃、その他変更事項を明記し、双方の署名・捺印を行いました。これにより、借主は安心して長く住み続けることができるようになりました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。

借主との間でトラブルが発生した場合：契約内容について意見の相違がある場合や、変更に同意してもらえない場合は、専門家の助言が必要になります。
複雑な契約内容の場合：契約内容が複雑で、自分だけでは理解できない場合は、専門家に相談して、契約内容の確認やアドバイスを受けることが重要です。
法的なリスクを回避したい場合：契約に関する法的なリスクを回避するために、専門家の意見を聞くことが有効です。

専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持っており、適切なアドバイスを提供してくれます。また、専門家は、交渉や書類作成を代行してくれることもあります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

定期賃貸借契約から普通賃貸借契約への変更には、変更合意書の作成が必須です。
変更合意書には、変更対象の特定、変更内容、合意事項、日付と署名・捺印を記載します。
変更内容を明確にし、双方の合意を得ることが重要です。
不安な場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

変更合意書を適切に作成し、借主との良好な関係を築くことで、安定した賃貸経営を行うことができます。