実家が空き家になるかどうかの判断：専門家が教える基礎知識と注意点

質問の概要

【背景】
実家を相続することになったのですが、今後どのように管理していくべきか悩んでいます。両親は既に他界しており、家には誰も住んでいません。

【悩み】
この家を「空き家」と呼ぶのかどうかがよくわかりません。空き家になる場合、どのような手続きや注意点があるのか知りたいです。

空き家かどうかは、人が住んでいるかどうかがポイントです。手続きや管理方法を検討しましょう。

回答と解説

空き家とは？定義と判断基準

空き家とは、一般的に「人が住んでいない家」のことを指します。
しかし、法律や税金の世界では、もう少し細かく定義されています。

空き家等対策特別措置法（空き家対策法）では、空き家を「人が住んでいない家またはその敷地」と定義しています。
ただし、この法律は、放置された空き家による問題（倒壊の危険、景観の悪化、防犯上の問題など）に対処するためのもので、
単に「人が住んでいない」というだけでは、すぐに法律の対象になるとは限りません。

重要なのは、その家が「管理されずに放置されているかどうか」です。
例えば、定期的に換気や掃除が行われていたり、庭の手入れがされていたりする場合は、空き家とみなされない可能性があります。
一方、窓ガラスが割れたまま放置されていたり、草木が伸び放題になっていたりする場合は、空き家と判断される可能性が高まります。

今回のケースへの直接的な回答

ご実家の場合、両親が他界され、現在誰も住んでいないとのことですので、基本的には「空き家」に該当すると考えられます。

ただし、空き家と判断されるかどうかは、最終的には個別の状況によります。
例えば、相続人が定期的に家を訪れて管理している場合は、空き家とみなされない可能性もあります。

空き家になった場合、様々な手続きや管理が必要になりますので、注意が必要です。

関係する法律と制度

空き家に関連する主な法律や制度をいくつかご紹介します。

空き家等対策特別措置法：
放置された空き家による問題に対処するための法律です。
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるなどのペナルティがあります。
固定資産税：
空き家であっても、固定資産税はかかります。
特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。
相続：
空き家を相続した場合、相続登記（相続による名義変更）が必要です。
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、誰がその家を相続するかを決定する必要があります。
不動産売買：
空き家を売却する場合、不動産会社に仲介を依頼したり、自分で買い手を探したりすることができます。
売却には、物件の査定や契約手続きなど、様々なステップがあります。

誤解されがちなポイントの整理

空き家に関する誤解として、以下のようなものがあります。

「空き家＝すぐに問題になる」という誤解：
空き家になったからといって、すぐに法律で罰せられるわけではありません。
ただし、放置された空き家は、近隣住民に迷惑をかけたり、建物の劣化を早めたりする可能性があるため、適切な管理が必要です。
「固定資産税は必ず高くなる」という誤解：
空き家が特定空き家に指定されない限り、固定資産税が必ず高くなるわけではありません。
特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるため、税金が高くなる可能性があります。
「相続放棄すれば空き家の問題から解放される」という誤解：
相続放棄をすれば、その空き家を相続する権利はなくなります。
しかし、相続放棄をした場合でも、管理責任が完全に免除されるわけではありません。
相続放棄をした場合でも、管理責任が完全に免除されるわけではありません。
相続財産管理人が選任されるまでの間は、適切な管理を行う必要があります。

実務的なアドバイスと具体例

空き家を所有している場合、以下のような対応を検討できます。

定期的な管理：
月に一度程度、換気や掃除を行い、建物の状態を確認しましょう。
庭の手入れや草刈りも重要です。
管理会社に委託することもできます。
売却：
空き家を売却することで、管理の手間や固定資産税の負担から解放されます。
不動産会社に査定を依頼し、売却価格や売却にかかる費用などを確認しましょう。
賃貸：
空き家を賃貸に出すことで、家賃収入を得ることができます。
ただし、入居者の募集や契約手続き、建物の修繕など、管理の手間がかかります。
リフォーム：
空き家をリフォームして、住みやすくしたり、売却価格を上げたりすることができます。
リフォームには費用がかかりますが、資産価値を高める効果も期待できます。
解体：
建物を解体することで、固定資産税の負担を減らすことができます。
ただし、解体費用がかかることや、更地にした場合は、周辺の環境によっては、固定資産税が高くなる可能性があることに注意が必要です。

具体例：

例えば、Aさんは実家を相続しましたが、遠方に住んでいるため、頻繁に実家を訪れることができません。
そこで、管理会社に管理を委託し、定期的な清掃や庭の手入れを依頼しました。
また、将来的に売却することも視野に入れ、不動産会社に査定を依頼しました。
Aさんは、管理会社に委託することで、実家の管理に関する負担を軽減し、売却に向けた準備を進めています。

専門家に相談すべき場合とその理由

空き家に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要になる場合があります。
以下のような場合は、専門家に相談することをおすすめします。

相続に関する問題：
相続人が複数いる場合や、遺産分割協議がまとまらない場合は、弁護士や司法書士に相談しましょう。
税金に関する問題：
固定資産税や相続税など、税金に関する疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。
不動産の売買や賃貸に関する問題：
不動産の売却や賃貸を検討している場合は、不動産会社に相談しましょう。
物件の査定や契約手続きなど、専門的なアドバイスを受けることができます。
空き家の管理に関する問題：
空き家の管理方法や、特定空き家に指定される可能性について知りたい場合は、空き家管理士などの専門家に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

ご実家は、人が住んでいないため、基本的には「空き家」に該当します。
空き家になった場合、定期的な管理が必要です。
管理を怠ると、特定空き家に指定され、固定資産税が高くなる可能性があります。
空き家の管理方法としては、定期的な管理、売却、賃貸、リフォーム、解体などがあります。
相続や税金、不動産に関する問題がある場合は、専門家に相談しましょう。

空き家に関する問題は、放置すると様々なリスクを伴います。
早めに適切な対策を講じ、安心して暮らせるようにしましょう。