実家の任意売却で不動産鑑定後の保証協会の対応。競売と任意売却、どちらが得？

回答と解説

テーマの基礎知識：任意売却と競売とは？

任意売却と競売は、どちらも住宅ローンなどの借金を返済するために、不動産を売却する方法です。しかし、そのプロセスやメリット・デメリットには大きな違いがあります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、債権者（お金を貸した人、今回のケースでは保証協会）の同意を得て、不動産を売却する方法です。所有者であるあなた自身が、不動産会社に仲介を依頼し、買主を探します。

一方、競売は、債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が不動産を強制的に売却する手続きです。競売では、一般の人が入札に参加し、最も高い価格を提示した人が購入者となります。

一般的に、任意売却の方が、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高く、残債（借金の残り）も少なくなる傾向があります。また、引っ越し費用などの交渉も可能です。しかし、任意売却は債権者の同意が必要であり、必ずしも成功するとは限りません。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、不動産鑑定の結果が出たにもかかわらず、保証協会が「競売にする」と言っている状況です。これは、保証協会が提示された鑑定価格では、債権回収（お金を取り戻すこと）が難しいと判断している可能性があります。

この場合、いくつかの選択肢があります。

• 保証協会との交渉を継続し、より良い条件での任意売却を目指す。
• 競売になった場合のシミュレーションを行い、どちらが得策か検討する。
• 弁護士や不動産鑑定士などの専門家と相談し、最適な戦略を立てる。

どちらを選ぶかは、最終的には、売却によって得られる金額と、そこから差し引かれる費用、そしてご自身の今後の生活への影響を総合的に考慮して決める必要があります。

関係する法律や制度

今回のケースで関係する主な法律や制度は以下の通りです。

• 民法：債権（お金を貸した権利）に関する基本的なルールを定めています。
• 担保権（抵当権）：住宅ローンなどの借金を担保するために、不動産に設定される権利です。債権者は、この権利に基づいて競売を申し立てることができます。
• 破産法：借金が返済不能になった場合に、裁判所に破産を申し立てることで、借金の免除（免責）を受けることができます。ただし、自己破産すると、一定期間、職業や資格に制限が生じることがあります。
• 個人再生：借金を減額してもらい、原則として3年間で分割返済していく手続きです。住宅ローンについては、住宅を手放すことなく、そのまま住み続けることができる場合があります。

これらの法律や制度は、任意売却や競売の手続き、そしてその後の生活に大きな影響を与えます。専門家のアドバイスを受けながら、ご自身の状況に最適な選択肢を選ぶことが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却や競売に関して、よくある誤解を整理します。

• 誤解1：任意売却は必ず競売よりも有利。

　　　　　　　　　必ずしもそうとは限りません。競売の方が高く売れるケースも存在します。

• 誤解2：競売になったら、もう何もできない。

　　　　　　　　　競売が開始されてからも、任意売却を試みることができます。

• 誤解3：任意売却は、売却後の残債がなくなる。

　　　　　　　　　売却価格が借金の額に満たない場合、残債が残ることがあります。

• 誤解4：弁護士に依頼すれば、必ず任意売却が成功する。

　　　　　　　　　弁護士は、任意売却をサポートしますが、最終的には債権者の同意が必要です。

これらの誤解を理解しておくことで、より冷静に状況を判断し、適切な行動をとることができます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースで、実際にどのような行動をとるべきか、具体的なアドバイスをします。

• 保証協会との交渉：弁護士を通じて、保証協会との交渉を継続しましょう。鑑定価格が低い理由を具体的に説明し、売却価格を上げるための努力をしましょう。
• 競売のシミュレーション：競売になった場合の売却価格や、そこから差し引かれる費用を計算し、任意売却と比較検討しましょう。
• 不動産鑑定士との連携：不動産鑑定士に、鑑定価格が低い理由や、価格を上げるためのアドバイスを求めましょう。
• 他の不動産会社の意見：複数の不動産会社に査定を依頼し、より高い価格で売却できる可能性を探りましょう。
• 引っ越し費用の確保：任意売却が成功した場合、引っ越し費用や生活費を確保できるよう、交渉を進めましょう。

具体例：

例えば、不動産鑑定価格が2000万円、住宅ローンの残債が2500万円の場合を考えてみましょう。保証協会が「競売にする」と言っている場合、競売での落札価格が2000万円を下回る可能性も考慮する必要があります。この場合、任意売却で2000万円で売却できれば、残債は500万円となります。しかし、競売で1800万円で落札された場合、残債は700万円に増えてしまいます。このように、競売になった場合の損失額を具体的に計算し、任意売却と競売のどちらが有利か判断することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、以下の専門家への相談が不可欠です。

• 弁護士：債務整理や不動産売買に関する法的アドバイスを受け、保証協会との交渉を円滑に進めるために必要です。
• 不動産鑑定士：鑑定価格の妥当性や、価格を上げるためのアドバイスを受けるために相談しましょう。
• 不動産会社：任意売却の仲介を依頼し、買主を探してもらうために必要です。複数の不動産会社に相談し、最も信頼できる会社を選びましょう。
• 税理士：売却にかかる税金や、確定申告に関するアドバイスを受けるために相談しましょう。

これらの専門家は、それぞれ異なる専門知識を持っており、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスやサポートを提供してくれます。一人で抱え込まず、積極的に専門家を活用しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースにおける重要ポイントをまとめます。

• 保証協会が競売を検討している場合、まずはその理由を明確にし、交渉を試みましょう。
• 競売になった場合のシミュレーションを行い、任意売却と比較検討しましょう。
• 弁護士、不動産鑑定士、不動産会社などの専門家と連携し、最適な戦略を立てましょう。
• 売却後の生活設計についても、しっかりと検討しましょう。

任意売却と競売は、どちらも難しい問題ですが、専門家のアドバイスを受けながら、冷静に状況を判断し、最善の選択をすることが重要です。ご自身の状況を整理し、積極的に行動することで、より良い結果を得られる可能性が高まります。