実家の近く！道路予定地なのに95万円/坪で契約…白紙解約と再交渉の妥当性と坪単価70万円の是非を徹底解説！

テーマの基礎知識：土地の価格と道路

土地の価格は、立地、面積、地盤、周辺環境など様々な要素で決まります。特に重要なのが「接道状況」です。これは、土地が道路に面しているか、そしてその道路がどのような状態かを示します。 一般的に、道路に接していない土地（※非接道地：道路に接していない土地）は、建築が難しく、売買価格が大きく下がる傾向があります。

道路の種類としては、公道（市町村が管理する道路）と私道（個人が管理する道路）があります。公道に接している土地は、建築や生活に問題が少ないため、高値で取引されます。一方、私道に接している土地や、非接道地は、利用制限や通行権の問題があり、価格が下がる可能性があります。今回のケースでは、私道が絡んでおり、さらに道路計画が頓挫している点が大きな問題です。

今回のケースへの直接的な回答：交渉の余地あり

現状では、道路計画が不確実で、私道の譲渡もできないため、当初の坪単価95万円は高すぎる可能性があります。坪単価70万円という提示は、リスクを考慮した価格設定と言えるでしょう。しかし、70万円が妥当かどうかは、土地の具体的な状況、周辺環境、そして売主の交渉姿勢によって大きく変わるでしょう。

関係する法律や制度：道路法

このケースでは、道路法43条1項但書が関係します。これは、私道が一定の条件を満たせば、道路として認められる可能性を示す条文です。しかし、申請が認められるかは、道路の幅員、構造、利用状況など様々な要素によって判断され、必ずしも承認されるとは限りません。申請手続きも複雑で、時間と費用がかかります。

誤解されがちなポイント：道路予定地と実際の道路

「道路予定地」と「実際の道路」は違います。「道路予定地」とは、将来道路になる可能性のある土地ですが、計画が変更される可能性も十分にあります。今回のケースのように、計画が頓挫するリスクは、価格に大きく影響します。

実務的なアドバイスと具体例：専門家への相談が不可欠

土地の売買は高額な取引であり、専門家のアドバイスを受けることが重要です。不動産鑑定士に依頼して、土地の適正価格を評価してもらうことをお勧めします。また、弁護士に契約内容やリスクについて相談することで、より安全な取引を進めることができます。

具体例として、類似の土地の取引事例を調べ、比較検討することで、坪単価70万円の妥当性を判断する材料になります。周辺の不動産会社に相談し、市場価格を把握することも有効です。

専門家に相談すべき場合とその理由：リスク回避のため

土地の売買は複雑な手続きとリスクが伴います。特に、今回のケースのように、道路計画や私道の問題がある場合は、専門家のアドバイスなしに判断するのは危険です。専門家であれば、法律的な問題点やリスクを的確に指摘し、最適な解決策を提案してくれます。

まとめ：慎重な判断と専門家への相談を

坪単価70万円は交渉の出発点として考えられますが、最終的な価格は、専門家による評価、売主との交渉、そして土地の状況を総合的に判断する必要があります。安易な判断は大きな損失につながる可能性があるため、慎重に進めることが重要です。 専門家と相談し、リスクを最小限に抑えながら、納得のいく取引を進めましょう。