なぜ贈与税が問題になる？「親の土地に子の家」のリスク

まず、何もせずに、お父様名義の土地の上に、あなたの資金で家を建てた場合に何が起こるかを理解しましょう。

建てた時点では、贈与税はかからない

この場合、あなたは親から土地を無償で借りている（使用貸借）だけ、と見なされるため、土地の贈与税はかかりません。建物の建築費はあなたが出しているので、建物の贈与税も当然かかりません。一見、問題ないように思えます。

しかし、将来の「相続」で必ず揉める

これが最大のリスクです。お父様が亡くなられた際、土地は依然としてお父様の財産なので、相続の対象となります。あなたにご兄弟がいれば、そのご兄弟も、あなたが建てた家が建っている土地の所有権の一部を、法定相続分として相続する権利を持つのです。

その結果、ご兄弟から「土地の持分を買い取れ」あるいは「地代を払え」と要求されたり、最悪の場合「土地を売って現金で分けたい」と言われ、あなたが建てた家を取り壊さざるを得ない、という事態に発展する可能性があります。この将来の深刻な共有名義トラブルを避けるためにも、建築前に土地の名義を整理しておくことが不可欠なのです。

贈与税を回避・軽減して、土地の名義を変更する3つの方法

では、どうすれば贈与税を抑えながら、土地の名義をあなたに移せるのでしょうか。代表的な3つの方法をご紹介します。

方法1：親から土地を「購入」する（親子間売買）

あなたが、ご両親から土地を適正な時価で買い取る方法です。「贈与」ではなく「売買」なので、当然、贈与税はかかりません。あなたが土地の購入資金を用意できるのであれば、これが最もシンプルで明確な方法です。

方法2：「相続時精算課税制度」を利用する

これが、多くの場合で最も有効な選択肢です。この制度は、60歳以上の親や祖父母から、18歳以上の子や孫へ贈与を行う際に利用できます。

• **仕組み：**最大2,500万円までの贈与であれば、贈与した時点では贈与税がかかりません。その代わり、将来、その親が亡くなった際に、今回の贈与額を相続財産に加算して、相続税としてまとめて計算・納税します。
• メリット：「贈与税」という目先の大きな税負担なく、今のうちに土地の名義を確定させることができます。ご両親の相続財産全体が、相続税の基礎控除額以下であれば、結果的に相続税もかからず、完全に非課税で名義変更できる可能性もあります。

方法3：「暦年贈与」で少しずつ名義を移す

贈与税の基礎控除（年間110万円）を利用し、毎年110万円以下の価値に相当する土地の共有持分を、少しずつご両親からあなたへ贈与していく方法です。時間はかかりますが、計画的に進めれば、無税で名義を移すことも可能です。