家のローンが払えない！売却したら残りの借金はどうなるの？疑問を解決

ローンの返済義務と家の売却：基礎知識

住宅ローンを組んで家を購入する場合、家は担保（万が一の時の保証）となります。もしローンを返済できなくなると、金融機関（銀行など）は家を売却して、その売却代金からローンの残債を回収する権利を持っています。これが、住宅ローンに関する基本的な仕組みです。

家を売却する方法には、大きく分けて2つの方法があります。

• 任意売却：住宅ローンの契約者が、金融機関の同意を得て、自ら家を売却する方法です。
• 競売：住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が裁判所を通じて家を売却する方法です。

どちらの場合も、売却代金がローンの残高を下回るケース（アンダーローン）が出てくる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

知人の話にあるように、「家を売却すればローンの支払いが全てなくなる」というのは、必ずしも正しいとは言えません。原則として、家を売却してもローンの残債が残る場合、その残債を返済する義務は残ります。例えば、3000万円のローン残高がある家を1000万円で売却した場合、原則として、残りの2000万円を返済する必要があります。

ただし、状況によっては、金融機関との交渉によって、残債の支払いが減額されたり、免除される可能性もあります。しかし、これはあくまで例外的なケースであり、必ずそうなるとは限りません。正確な状況を把握するためには、専門家である弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。

関係する法律や制度

住宅ローンに関する主な法律は、民法や利息制限法などです。これらの法律は、ローンの契約や債務（借金）の返済に関する基本的なルールを定めています。

また、住宅ローンの債務整理（借金を整理すること）に関する制度としては、自己破産や個人再生などがあります。これらの制度は、どうしてもローンの返済が困難になった場合に、裁判所を通じて債務を減額したり、支払いを猶予してもらったりする手続きです。ただし、これらの手続きには、それぞれ条件や手続きが必要であり、専門家のサポートが不可欠です。

誤解されがちなポイントの整理

多くの人が誤解しやすい点として、家の売却＝ローンの完済と安易に考えてしまうことが挙げられます。売却価格がローンの残高を上回れば問題ありませんが、そうでない場合は、残債の処理について慎重に検討する必要があります。

また、「競売」と聞くと、悪いイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、競売は、金融機関が債権（お金を貸した権利）を回収するための正当な手段であり、必ずしも悪いことではありません。任意売却の方が、売却価格を高くできる可能性が高いですが、競売も選択肢の一つとして考える必要があります。

さらに、知人の言葉を鵜呑みにすることも危険です。不動産や法律に関する知識を持っていても、個別のケースについて正確なアドバイスができるとは限りません。必ず専門家に相談し、正確な情報を得るようにしましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

家を売却する際には、まず、現在のローンの残高を確認し、売却可能な価格を不動産業者に査定してもらいましょう。その上で、売却後の資金計画を立て、残債が発生した場合の対応を検討する必要があります。

具体例を挙げると、3000万円のローン残高がある家を2000万円で売却する場合、1000万円の残債が発生します。この1000万円をどのように返済していくか、金融機関と交渉したり、債務整理の専門家である弁護士に相談したりする必要があります。

任意売却を選択する場合は、複数の不動産業者に査定を依頼し、最も高く売れる可能性のある業者を選びましょう。また、金融機関との交渉も重要であり、残債の減額や分割払いの相談も可能です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、必ず専門家（弁護士、司法書士、または住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーなど）に相談しましょう。

• ローンの返済が困難になり、家を売却せざるを得ない場合
• 売却後の残債の処理について不安がある場合
• 金融機関との交渉がうまくいかない場合
• 債務整理を検討する必要がある場合

専門家は、個別の状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。また、金融機関との交渉や、債務整理の手続きを代行してくれる場合もあります。専門家への相談は、問題解決への第一歩となります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 家を売却しても、ローンの残債があれば返済義務は原則として残ります。
• 知人の言葉を鵜呑みにせず、必ず専門家に相談しましょう。
• 売却前に、ローンの残高と売却価格の見込みを把握しましょう。
• 残債が発生する場合は、金融機関との交渉や債務整理を検討しましょう。
• 専門家への相談は、問題解決の近道です。

住宅ローンの問題は、複雑で専門的な知識が必要です。一人で悩まず、専門家の力を借りて、最適な解決策を見つけましょう。