家を売る？賃貸にする？売れない築15年の中古物件、どうすればいい？

質問の概要

【背景】

ローン完済済みの築15年の中古物件を所有しています。
1年半ほど販売していますが、なかなか売れません。
当初の購入価格は4,500万円でした。
現在は1,800万円で販売中です。
近隣の賃貸相場は月7万5千円程度です。

【悩み】

売却するか、賃貸に出すか迷っています。
賃貸に出した場合の収益性や資産価値が分かりません。
思い切って販売価格を1,400万円まで下げた方が良いのか悩んでいます。
賃貸経営における管理手数料や修繕費を考慮した場合の判断基準を知りたいです。

売却価格の見直しと、賃貸経営における収支シミュレーションを比較検討し、専門家への相談も視野に入れましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：不動産売却と賃貸経営の選択肢

不動産を所有している場合、大きく分けて「売却」と「賃貸」という2つの選択肢があります。
それぞれの選択肢には、メリットとデメリットがあり、所有者の状況や目的に合わせて最適な方法を選ぶ必要があります。

売却は、不動産を現金化し、まとまった資金を得ることが可能です。
売却益が出れば、新たな投資や生活費に充てることができます。
ただし、売却には買主が現れるまで時間がかかる場合があり、希望価格で売れるとは限りません。
また、売却には仲介手数料や税金などの費用も発生します。

一方、賃貸は、不動産を所有したまま、家賃収入を得ることができます。
安定した収入源となり、将来的な資産形成に繋がる可能性があります。
ただし、賃貸経営には、空室リスク、家賃滞納リスク、修繕費、管理費などの費用が発生します。
また、入居者の募集や契約、クレーム対応など、管理業務も必要になります。

今回のケースでは、売却価格が低迷しているため、賃貸に出すことも選択肢の一つとして検討されています。
賃貸に出すことで、家賃収入を得ながら、物件の資産価値を維持することも可能です。
ただし、賃貸経営には、売却とは異なるリスクと費用が発生するため、慎重な検討が必要です。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、売却価格が当初の購入価格から大きく下落しており、売却に時間がかかっている状況です。
このような状況では、以下の2つの選択肢を比較検討することが重要です。

売却価格の見直し：
1,400万円への値下げが妥当かどうかを検討し、周辺の類似物件の売却事例や不動産会社の意見を参考に、適正な価格設定を行う必要があります。
賃貸経営の検討：
賃貸に出した場合の家賃収入、管理費用、修繕費用などを試算し、収支シミュレーションを行う必要があります。
賃貸経営が黒字になるようであれば、賃貸に出すことも選択肢の一つとなります。

最終的な判断は、これらの比較検討の結果と、ご自身の資金計画や将来的な目標を考慮して行うことになります。

関係する法律や制度

不動産売却や賃貸経営には、様々な法律や制度が関係してきます。
主なものとしては、以下のようなものがあります。

不動産売買契約：
不動産を売却する際に締結する契約です。
契約内容には、売買価格、引き渡し時期、支払い方法などが含まれます。
借地借家法：
賃貸借契約に関する基本的なルールを定めた法律です。
家賃の増減、契約の更新、退去時の手続きなどについて規定しています。
都市計画法、建築基準法：
建物の用途や構造に関する規制を定めた法律です。
賃貸物件として利用できるかどうか、改修が必要かどうかなどに影響します。
固定資産税、都市計画税：
不動産を所有している場合に課税される税金です。
賃貸経営を行う場合は、これらの税金も考慮する必要があります。
所得税、住民税：
不動産の売却益や家賃収入に対して課税される税金です。
確定申告が必要になります。

これらの法律や制度は、不動産売却や賃貸経営を行う上で、重要な知識となります。
専門家のアドバイスを受けながら、適切な対応を行うようにしましょう。

誤解されがちなポイントの整理

不動産売却や賃貸経営については、誤解されやすいポイントがいくつかあります。
以下に、よくある誤解とその解説を示します。

誤解：売却価格は、必ずしも希望価格で売れるわけではない。

解説：不動産市場の状況や物件の条件によって、売却価格は変動します。
希望価格で売れない場合は、価格の見直しや、販売戦略の変更が必要になります。
誤解：賃貸経営は、必ず儲かる。

解説：賃貸経営には、空室リスク、家賃滞納リスク、修繕費、管理費などの費用が発生します。
これらのリスクを考慮せずに、家賃収入だけで判断すると、赤字になる可能性があります。
誤解：管理会社に任せれば、全てうまくいく。

解説：管理会社は、入居者の募集や契約、クレーム対応など、様々な業務を代行してくれますが、管理会社の選定や、契約内容の確認など、オーナーとしての責任は残ります。

これらの誤解を解消し、正確な情報に基づいて判断することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースで、実務的に役立つアドバイスをいくつか紹介します。

売却価格の見直し：
周辺の類似物件の売却事例を調査し、現在の市場価格を把握しましょう。
不動産会社に査定を依頼し、適切な売却価格を決定しましょう。
売れない場合は、価格交渉に応じることも検討しましょう。
賃貸経営の収支シミュレーション：
近隣の賃貸相場を調査し、家賃収入を試算しましょう。
管理費用、修繕費用、固定資産税、都市計画税などの費用を試算しましょう。
空室リスクを考慮し、入居率を仮定して収支を計算しましょう。
必要に応じて、専門家（不動産会社、税理士など）に相談しましょう。
賃貸経営の準備：
賃貸に出す前に、物件の修繕やクリーニングを行い、入居者の募集を行いましょう。
管理会社を選定し、契約内容を確認しましょう。
賃貸借契約書を作成し、入居者との間でトラブルが起きないように注意しましょう。

具体例：

売却価格を1,800万円から1,600万円に値下げしたところ、内覧希望者が増え、最終的に1,700万円で売却できた。

賃貸に出す前に、リフォームを行い、家賃を10万円に設定したところ、すぐに借り手が見つかり、安定した家賃収入を得ることができた。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売却や賃貸経営に関する判断に迷った場合や、専門的な知識が必要な場合は、専門家に相談することをお勧めします。
以下に、相談すべき専門家とその理由を示します。

不動産会社：
売却価格の査定、販売活動、賃貸物件の仲介など、不動産に関する様々な相談ができます。
市場の動向や、物件の価値について、専門的なアドバイスを受けることができます。
税理士：
売却益や家賃収入に関する税金について、相談できます。
確定申告のサポートも受けることができます。
節税対策についても、アドバイスを受けることができます。
弁護士：
不動産売買契約や賃貸借契約に関するトラブルについて、相談できます。
法的アドバイスや、訴訟の手続きについて、サポートを受けることができます。
ファイナンシャルプランナー：
ご自身の資産状況や将来的な目標に合わせて、最適な不動産戦略について、相談できます。
資金計画や、資産運用の方法について、アドバイスを受けることができます。

専門家への相談は、より正確な情報に基づいた判断を可能にし、リスクを軽減することができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、売却と賃貸という2つの選択肢があり、それぞれのメリットとデメリットを比較検討する必要があります。
以下に、今回の重要ポイントをまとめます。

売却価格の見直し：
周辺の類似物件の売却事例を調査し、適切な価格設定を行いましょう。
売れない場合は、価格交渉や、販売戦略の見直しも検討しましょう。
賃貸経営の検討：
家賃収入、管理費用、修繕費用などを試算し、収支シミュレーションを行いましょう。
賃貸経営が黒字になるようであれば、賃貸に出すことも選択肢の一つとなります。
専門家への相談：
判断に迷った場合や、専門的な知識が必要な場合は、不動産会社、税理士、弁護士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しましょう。

最終的な判断は、これらの比較検討の結果と、ご自身の資金計画や将来的な目標を考慮して行うことが重要です。
焦らずに、様々な情報を収集し、最適な選択をしてください。