家を建てるための開発許可と農地転用：分筆、所有権移転、使用貸借契約の手続きを徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識：開発許可と農地転用

家を建てるには、土地の利用目的を変更する手続きが必要です。今回のケースでは、農地を宅地に変更する「農地転用」と、一定規模以上の土地開発を行う際の「開発許可」の2つの手続きが関係してきます。

まず、「農地転用」とは、農地を宅地、工場用地など、農業以外の用途に転用することです。農地法（農地を保全するための法律）に基づき、都道府県知事などの許可が必要です。許可を得るためには、転用する土地の面積や、周辺環境への影響などを考慮した審査が行われます。

次に「開発許可」は、都市計画法（都市の整備に関する法律）に基づき、一定規模以上の土地開発を行う際に必要な許可です。開発許可の対象となる面積は、市町村によって異なります。今回のケースでは、1000㎡以上が対象とのことです。開発許可を得るためには、開発計画の内容や、環境への影響、防災対策などが審査されます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、1100㎡の共有地から190㎡を分筆し、農地転用して住宅を建設する予定です。市街化区域内であり、役所から1000㎡以上の開発に開発許可が必要と確認済みです。

しかし、**分筆後の土地は190㎡であり、開発許可の対象面積（1000㎡）を下回ります。そのため、開発許可は不要です。**　農地転用は必要です。

関係する法律や制度

* **農地法**: 農地の売買、貸借、転用などを規制する法律です。今回のケースでは、農地転用の許可が必要になります。特に、農地法3条（権利の移転）と農地法5条（農地転用）が関係します。
* **都市計画法**: 都市計画区域内の土地利用を規制する法律です。今回のケースでは、開発許可の要否に関わってきます。
* **登記法**: 不動産の所有権などの権利関係を登記する法律です。分筆や所有権移転の際に必要になります。

誤解されがちなポイントの整理

開発許可と農地転用の許可は、別々の手続きであり、それぞれ異なる法律に基づいています。面積が1000㎡を超えるからといって、必ずしも開発許可が必要とは限りません。今回のケースのように、分筆によって対象面積が1000㎡を下回る場合は、開発許可は不要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

手続きの流れとしては、質問者様の考えられている流れでほぼ正しいです。ただし、農地法3条の許可申請は、所有権移転の登記の前に行う必要があります。

• 分筆の登記
• 農地法3条（権利移転）の許可申請
• 土地の所有権移転の登記
• 使用貸借契約（父と質問者）
• 農地法5条（農地転用）の申請

各手続きには、必要な書類や手数料がありますので、事前に管轄の役所に確認しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

土地の分筆や農地転用、建築に関する手続きは複雑で、専門知識が必要です。手続きに不備があると、許可が下りない、費用が余計にかかるなどの問題が発生する可能性があります。

特に、土地の測量や法的な手続きに不安がある場合は、土地家屋調査士や弁護士、行政書士などの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 1000㎡以上の開発には開発許可が必要だが、分筆後の面積が1000㎡を下回る場合は不要。
* 農地転用には農地法に基づく許可が必要。
* 手続きの流れは、分筆→農地法3条許可→所有権移転→使用貸借契約→農地法5条申請が基本。
* 専門家への相談は、手続きの円滑な進行とリスク軽減に役立つ。

今回の解説が、質問者様だけでなく、家を建てることを検討されている多くの方々の参考になれば幸いです。 不明な点があれば、改めて専門家にご相談ください。