家を買い換える！名義変更と住宅ローンの関係を徹底解説

1. 不動産の名義と所有権について

不動産（土地や建物）の名義とは、登記簿（登記簿：不動産の所有者や権利関係を記録した公的な書類）に記載されている所有者です。 名義人と所有者は原則として一致し、名義人がその不動産の所有権（所有権：物事を自由に支配し、利用する権利）を有します。 今回のケースでは、土地の名義が母と主人になっているということは、母と主人が共同で所有権を持っていることを意味します。

2. 家の買い換えと名義変更

家を買い換える際、新しい不動産の名義を誰にするかは、自由に決められます。 母が資金を出さず、主人がローンを返済している場合、名義を主人単独にすることは法律上問題ありません。 ただし、新しい不動産の購入資金に、以前の不動産の売却益が含まれる場合、贈与税（贈与税：無償で財産を受け取った際に課税される税金）の観点から注意が必要です。

3. 贈与税に関する注意点

もし、以前の不動産の売却益を、主人が母から無償で受け取ることによって、新しい家の購入資金に充てる場合、それは贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。 贈与税の課税額は、贈与された財産の価額と、贈与税の税率によって決まります。 贈与税の非課税枠（非課税枠：贈与税がかからない金額の限度）は年間110万円なので、それを超える贈与があった場合は税務署への申告が必要です。

4. 住宅ローンの完済と名義

住宅ローンを全額返済した場合でも、名義は変わりません。 ローンは不動産の担保（担保：借金の返済ができない場合に、債権者に差し押さえられる財産）として機能しますが、ローンの返済完了と所有権は別問題です。 ローン完済後も、名義は主人単独、または母と主人の共同名義のままです。

5. 誤解されがちなポイント

「ローンを返済している人が所有者」という誤解が多いですが、これは必ずしも正しくありません。 ローンはあくまで借金であり、不動産の所有権とは直接関係ありません。 所有権は、登記簿に記載されている名義によって決定されます。

6. 実務的なアドバイス

家を買い換える際には、不動産会社や税理士（税理士：税に関する専門家）に相談することをお勧めします。 特に、贈与税に関する手続きや、名義変更の手続きは専門家のアドバイスが必要です。 事前にしっかりと計画を立て、必要な手続きをスムーズに進めることが重要です。

7. まとめ

家の買い換えにおける名義変更は、自由に決定できますが、贈与税や税金に関する知識が不可欠です。 母からの資金援助がある場合は、贈与税の非課税枠を超えないように注意し、専門家への相談を検討しましょう。 名義変更手続きは、不動産登記（不動産登記：不動産の所有権などの権利関係を公的に記録すること）を行う必要があります。 不明な点は、専門家に相談して、安心して手続きを進めましょう。