家賃1.1万円！新宿区上落合の格安物件は事故物件？注意点と確認方法を解説

1. 魅力的な物件の裏側：物件価格が安い理由を理解する

家賃が相場よりも低い物件には、何らかの理由があることが多いです。
今回のケースのように、非常に魅力的な条件の物件は、特に注意深く検討する必要があります。
家賃が安い理由は様々ですが、主なものとして以下が挙げられます。

• 事故物件の可能性: 過去に事件や事故、孤独死などがあった物件は、心理的な抵抗感から入居者がつきにくく、家賃が低めに設定されることがあります。
• 立地条件: 駅からの距離が遠い、周辺環境が騒がしい、日当たりが悪いなど、立地条件が悪い場合も家賃が安くなることがあります。
• 築年数: 古い物件は、設備の老朽化や耐震性の問題から、家賃が低くなる傾向があります。
• 物件の状態: 内装が劣化している、設備が古いなど、物件の状態が悪い場合も家賃が安くなることがあります。
• 空室対策: 長期間空室になっている物件は、早期に入居者を確保するために家賃を下げることがあります。

今回の物件は、家賃が相場よりもかなり安いことに加え、詳細な情報が少ないため、特に注意が必要です。

2. 事故物件とは？定義と確認すべきこと

事故物件とは、過去に人の死に関わる出来事があった物件のことです。
具体的には、殺人、自殺、火災による死亡などが該当します。
ただし、病死や老衰による自然死は、一般的には事故物件には含まれません。
しかし、孤独死の場合、発見が遅れ、特殊清掃が必要になるケースなどでは、心理的な影響から事故物件として扱われることもあります。

事故物件かどうかを判断する上で重要なのは、正確な情報収集です。
以下の方法で確認を試みましょう。

• 不動産業者への確認: 不動産業者は、告知義務（入居者に伝える義務）がある事項については、必ず説明しなければなりません。事故物件の場合は、告知義務があります。
• インターネット検索: 「大島てる」のような事故物件情報サイトで、物件の住所を検索することができます。ただし、情報がすべて正確とは限らないため、他の情報と合わせて判断する必要があります。
• 近隣住民への聞き込み: 周辺の住民に、物件に関する情報を尋ねることも有効です。ただし、噂話に惑わされないよう、注意が必要です。

3. 関連する法律と制度：告知義務と重要事項説明

不動産取引においては、借主の保護を目的とした様々な法律や制度が存在します。
事故物件に関連する重要なものとして、以下の2つが挙げられます。

• 宅地建物取引業法: 不動産業者は、物件の取引において、重要事項の説明義務があります。事故物件である場合、その事実を告知しなければなりません。告知を怠った場合、業者は罰せられる可能性があります。
• 民法: 契約不適合責任（以前の瑕疵担保責任）というものが存在し、契約内容と異なる物件を引き渡した場合、売主や貸主は責任を負うことになります。事故物件である事実を隠して契約した場合、契約の解除や損害賠償請求の対象となる可能性があります。

これらの法律は、借主が安心して物件を借りられるように、情報開示を義務付けています。

4. 誤解されやすいポイント：告知義務の範囲と期間

事故物件に関する誤解として、告知義務の範囲と期間があります。

• 告知義務の範囲: 告知義務は、原則として、物件内で発生した事件や事故に限られます。ただし、事件の内容や社会的な影響によっては、近隣の物件についても告知義務が発生する場合があります。
• 告知期間: 告知期間は、明確に定められていません。一般的には、事件や事故が発生してから数年間は告知が必要とされていますが、事件の内容や社会的な影響、物件の状況などによって判断が異なります。

告知義務は、不動産業者の倫理観や、過去の判例に基づいて判断されるため、ケースバイケースです。

5. 実務的なアドバイス：物件調査の具体的なステップ

今回の物件について、実際に調査を行う際の具体的なステップを説明します。

• 不動産業者に問い合わせる: まずは、物件を仲介する不動産業者に、事故物件かどうかを確認します。告知義務がある事項については、必ず説明があるはずです。
• 物件の情報を詳しく確認する: 物件の詳細な情報（築年数、構造、設備など）を確認し、疑問点があれば質問しましょう。
• 周辺環境を調査する: 物件周辺の治安や、騒音、日当たりなどを確認します。可能であれば、実際に現地を訪れて、周辺の様子を確認しましょう。
• インターネット検索を行う: 「大島てる」などの事故物件情報サイトで、物件の住所を検索してみましょう。
• 近隣住民に話を聞く: 周辺の住民に、物件に関する情報を尋ねてみましょう。ただし、噂話には注意が必要です。
• 契約前に重要事項説明を受ける: 契約前に、不動産業者から重要事項の説明を受けましょう。事故物件である場合は、必ず説明があるはずです。

これらのステップを踏むことで、物件に関する情報を収集し、リスクを評価することができます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産業者の説明に納得できない場合: 不動産業者の説明に不審な点がある場合や、説明が曖昧な場合は、他の不動産業者や専門家（弁護士など）に相談しましょう。
• 事故物件に関する不安が解消されない場合: 事故物件である可能性が少しでもある場合や、事故物件に対する不安が解消されない場合は、専門家に相談して、客観的な意見を聞くことが重要です。
• 契約に関する疑問がある場合: 契約内容や、告知義務に関する疑問がある場合は、弁護士などの専門家に相談して、アドバイスを受けましょう。

専門家は、法的知識や経験に基づいて、的確なアドバイスをしてくれます。

7. まとめ：格安物件のリスクと安全な物件選びのポイント

今回のケースでは、家賃が非常に安いという点から、事故物件である可能性を疑うのは自然なことです。
しかし、決めつけるのではなく、情報収集と確認を徹底することが重要です。
安全な物件選びのポイントは以下の通りです。

• 情報の収集: 不動産業者への確認、インターネット検索、近隣住民への聞き込みなど、様々な方法で情報を収集しましょう。
• リスクの評価: 集めた情報を基に、物件のリスクを評価しましょう。
• 専門家への相談: 不安な点や疑問点があれば、専門家に相談しましょう。
• 契約前の確認: 契約前に、重要事項の説明をしっかりと受け、疑問点を解消しましょう。

格安物件には魅力的な面もありますが、リスクも伴います。
慎重な検討と情報収集を行い、納得のいく物件選びをしましょう。