専任媒介契約の物件で家主が借主を見つけた場合の仲介手数料について解説

専任媒介契約と仲介手数料の基礎知識

不動産取引の世界では、専門用語がたくさん出てきますが、一つずつ丁寧に見ていきましょう。

まず、今回の質問の前提となっている「専任媒介契約」について説明します。

専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）とは、不動産の売買や賃貸借を不動産会社に依頼する契約の一種です。この契約を結ぶと、家主（今回の場合は物件の所有者）は、その不動産会社にのみ仲介を依頼することになります。他の不動産会社に重ねて依頼したり、自分で買主や借主を見つけて直接取引をすることは、原則としてできなくなります。

専任媒介契約には、さらに「専属専任媒介契約」という種類もあります。専属専任媒介契約の場合は、家主は自分で買主や借主を探すことすらできなくなります。

次に、仲介手数料についてです。仲介手数料は、不動産会社が売買や賃貸借の仲介を行った際に、成功報酬として受け取ることができる報酬です。仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法という法律で上限が定められています。

今回のケースでは、家主が借主を見つけてきたという状況が問題となっています。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、家主が借主を見つけてきた場合、借主が仲介手数料を誰に支払うか、という点が問題となります。

結論から言うと、借主は原則として仲介手数料を支払う必要はありません。なぜなら、今回のケースでは、不動産会社は借主を見つけるという仲介業務を行っていないからです。

ただし、家主と不動産会社との間で、今回のケースにおける仲介手数料の取り扱いについて、事前に何らかの合意がなされている場合は、その合意に従うことになります。例えば、家主が借主を見つけてきた場合でも、不動産会社が一定の手数料を受け取れるというような取り決めがあるかもしれません。

重要なのは、契約内容をしっかりと確認し、家主と不動産会社の間での取り決めを明確にすることです。

関係する法律や制度

今回のケースで関係してくる法律は、主に以下の2つです。

• 宅地建物取引業法：不動産取引に関するルールを定めた法律です。仲介手数料の上限などもこの法律で定められています。
• 民法：契約に関する基本的なルールを定めた法律です。契約の有効性や、契約違反があった場合の責任などについて規定しています。

専任媒介契約は、宅地建物取引業法に基づいて締結されます。契約内容によっては、民法の規定が適用されることもあります。

誤解されがちなポイントの整理

今回のケースでは、いくつかの誤解が生じやすいポイントがあります。

• 不動産会社が必ず仲介手数料を受け取れるわけではない：専任媒介契約を結んでいても、不動産会社が仲介業務を行わなければ、仲介手数料を受け取ることはできません。
• 家主が借主を見つけた場合は契約違反？：専任媒介契約の場合、家主が自分で借主を見つけることは、原則として契約違反にはなりません。ただし、専属専任媒介契約の場合は、家主自身で借主を見つけることすら禁止されています。
• 仲介手数料は必ず借主が支払う？：仲介手数料は、通常は借主と貸主の両方から受け取ることができますが、今回のケースのように、不動産会社が仲介業務を行っていない場合は、借主が支払う必要はありません。

これらの誤解を解くことで、今回のケースにおける適切な対応が見えてきます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

今回のケースのような状況が発生した場合、不動産会社としては、以下の点に注意する必要があります。

• 契約内容の確認：まずは、家主との間で締結している専任媒介契約の内容を改めて確認しましょう。今回のケースのような状況における仲介手数料の取り扱いについて、どのような条項があるかを確認します。
• 家主との協議：契約内容に明確な規定がない場合は、家主と協議して、仲介手数料の取り扱いについて合意する必要があります。
• 書面での記録：協議の結果や合意内容は、必ず書面で記録しておきましょう。後々のトラブルを避けるためにも、重要なことです。
• 情報共有：今回のケースのように、家主が借主を見つけてきた場合は、その事実を速やかに借主に伝え、今後の手続きについて説明する必要があります。

例えば、家主との契約で、家主が借主を見つけた場合は、不動産会社は仲介手数料の一部を受け取れるという取り決めがあったとします。この場合、不動産会社は、その取り決めに従って、家主に対して手数料を請求することができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースについて、以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 契約内容が複雑で理解できない場合：専門家であれば、契約内容を正確に理解し、適切なアドバイスをすることができます。
• 家主との間でトラブルが発生した場合：弁護士などの専門家は、法的観点から問題解決をサポートしてくれます。
• 今後の対応に不安がある場合：不動産に関する専門家は、今後の対応について、的確なアドバイスをしてくれます。

専門家への相談は、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな解決へと繋がる可能性があります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 専任媒介契約を結んでいても、不動産会社が仲介業務を行わなければ、原則として仲介手数料を受け取ることはできません。
• 家主が借主を見つけた場合、借主が仲介手数料を支払う必要はありません。
• 家主と不動産会社の間で、今回のケースにおける仲介手数料の取り扱いについて、事前に合意がある場合は、その合意に従います。
• 契約内容をしっかりと確認し、家主との間で取り決めを明確にすることが重要です。
• 専門家への相談も検討しましょう。

今回の解説が、皆様のお役に立てば幸いです。