居抜き物件で洋菓子店を開業！800万円で実現可能？費用や注意点を徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識：居抜き物件とは？

居抜き物件とは、以前のテナント（お店）が使用していた内装や設備がそのまま残っている物件のことです。通常、スケルトン物件（内装がない状態の物件）に比べて、初期費用を抑えられる可能性があります。

居抜き物件のメリットとしては、以下の点が挙げられます。

• 初期費用の削減： 内装工事費や設備投資を抑えられます。
• 開業までの期間短縮： 内装工事の期間が短縮され、早期の開業が目指せます。
• 既存顧客へのアピール： 前のテナントの顧客を引き継げる可能性があります。

一方、デメリットとしては、以下の点が考えられます。

• 設備の老朽化： 設備の劣化や故障のリスクがあります。
• レイアウトの制約： 前のテナントのレイアウトに合わせた内装になる可能性があります。
• 契約内容の確認： 賃貸借契約の内容をしっかり確認する必要があります。

今回のケースへの直接的な回答：800万円で開業できる？

800万円という予算で洋菓子店を開業できる可能性は十分にあります。しかし、物件の状況や規模、内装の変更の有無、設備の状況によって費用は大きく変動します。

例えば、厨房設備がそのまま使える状態であれば、大きなコスト削減につながります。一方、内装を大幅に変更する必要がある場合や、新しい設備を導入する場合は、予算を超える可能性もあります。

重要なのは、綿密な資金計画を立てることです。物件取得費用だけでなく、内装工事費、厨房設備費、備品購入費、運転資金など、すべての費用を洗い出し、予算内で実現可能な範囲を検討する必要があります。

関係する法律や制度：飲食店営業許可と食品衛生責任者

洋菓子店を営業するためには、いくつかの法律や制度を遵守する必要があります。

• 食品衛生法： 飲食店営業許可を取得する必要があります。保健所に営業許可申請を行い、施設の基準を満たす必要があります。
• 食品衛生責任者： 営業許可を得るためには、食品衛生責任者を設置する必要があります。食品衛生責任者養成講習会を受講し、修了する必要があります。
• 防火管理者： 収容人数によっては、防火管理者の選任も必要になります。

これらの手続きは、物件の所在地を管轄する保健所や消防署で行います。事前に相談し、必要な手続きを確認しておきましょう。

誤解されがちなポイントの整理：居抜き物件の落とし穴

居抜き物件を選ぶ際には、いくつかの注意点があります。よくある誤解とその対策を整理しましょう。

• 前のテナントの設備が必ずしも使えるわけではない： 設備の老朽化や故障、または洋菓子店の業態に合わない場合もあります。事前に設備の状況を詳細に確認し、必要な修繕や交換費用を見積もることが重要です。
• 内装を自由にできるとは限らない： 賃貸借契約によっては、内装の変更に制限がある場合があります。原状回復義務（退去時に元の状態に戻す義務）についても確認が必要です。
• 家賃が安いとは限らない： 居抜き物件は、スケルトン物件に比べて家賃が高く設定されている場合もあります。周辺の相場と比較し、適正な家賃かどうかを見極める必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：費用を抑えるための工夫

800万円の予算内で開業するために、費用を抑えるための具体的な工夫をいくつか紹介します。

• 物件選び： 厨房設備が充実している物件を選ぶことで、設備投資を抑えられます。
• 内装： 必要最低限の改修にとどめ、DIYできる部分は自分で行うことも検討しましょう。
• 中古品の活用： 厨房設備や備品は、中古品を検討することで、費用を抑えられます。
• リース・レンタル： 高額な厨房設備は、リースやレンタルを利用することも検討しましょう。
• 資金調達： 日本政策金融公庫などの融資制度や、自治体の補助金・助成金制度を活用することも検討しましょう。

具体例：

例えば、以前カフェだった居抜き物件を洋菓子店として利用する場合、厨房設備がそのまま使える可能性があります。カウンターやテーブル、照明などを洋菓子店の雰囲気に合うように一部変更するだけで、大幅なコスト削減につながります。

また、中古のショーケースや冷蔵庫を購入し、内装の一部をDIYすることで、さらに費用を抑えることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの力を借りる

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 物件選び： 不動産会社に相談し、希望条件に合う物件を探してもらいましょう。
• 資金計画： 資金計画や融資について、税理士やファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
• 内装・デザイン： 内装業者に相談し、予算内で最適なプランを提案してもらいましょう。
• 許認可： 行政書士に相談し、営業許可申請などの手続きをサポートしてもらいましょう。

専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、よりスムーズな開業を目指すことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

居抜き物件での洋菓子店開業は、800万円の予算でも十分に可能性があります。しかし、成功のためには、以下の点が重要です。

• 綿密な資金計画： すべての費用を洗い出し、予算内で実現可能な範囲を検討する。
• 物件の徹底的な調査： 設備の状況や内装の変更の可否などを確認する。
• 関係法令の遵守： 食品衛生法に基づく営業許可取得など、必要な手続きを行う。
• 専門家への相談： 不安な点や疑問点は、専門家に相談する。

これらのポイントを踏まえ、事前の準備をしっかりと行い、夢の洋菓子店開業を実現しましょう！