原状回復義務の基本：借りた時の状態に戻すこと

賃貸物件を借りる際、退去時には「原状回復」の義務が発生します。これは、借りた時の状態に戻して返すという原則です。
ただし、ここでいう「原状」とは、借りた当時の状態を完全に再現することだけではありません。
建物の価値を損なうような行為（例えば、壁に大きな穴を開けるなど）をした場合は、その部分を修復する義務が生じます。
しかし、通常の生活で生じる損耗（例えば、壁紙の変色や小さな傷など）については、賃料に含まれていると考えられ、借主が負担する必要はありません。

今回のケースへの直接的な回答：居抜き物件の原状回復

居抜き物件の場合、原状回復の範囲は、契約内容によって大きく異なります。
一般的には、借りた時の状態に戻すことが基本ですが、居抜き物件の場合は、前の借主が残した設備や内装も「借りた状態」に含まれる可能性があります。
今回のケースで、撤去したい壁や不要な厨房機器について、契約書にどのような記載があるか、まずは確認しましょう。
契約書に「現状有姿（げんじょうありのまま）」で引き渡すというような記載があれば、前の借主の内装や設備を引き継ぐことになり、退去時の原状回復義務も、それらを含めた状態に戻すことになります。
もし、壁の撤去や厨房機器の処分について、契約書に具体的な取り決めがない場合は、大家さんとよく話し合い、書面で合意しておくことが重要です。

関係する法律や制度：借地借家法と契約自由の原則

賃貸借契約に関する法律として、主に「借地借家法」が適用されます。
この法律は、借主の権利を保護し、不当な契約から守るためのものです。
しかし、契約は当事者の合意に基づいて行われるため、「契約自由の原則」も尊重されます。
つまり、契約内容は、法律に反しない限り、自由に定めることができるのです。
原状回復義務についても、契約書に詳細な取り決めがあれば、それが優先されます。

誤解されがちなポイント：居抜き売却と原状回復

居抜き物件を売却した場合、次の借主が同じ物件を借りるわけですから、一見すると原状回復義務はなくなるように思えます。
しかし、これは誤解です。
居抜き売却は、あくまで借主が変わるだけであり、原状回復義務がなくなるわけではありません。
前の借主が退去する際には、契約内容に基づいて、原状回復義務を果たす必要があります。
ただし、次の借主が、前の借主の残した内装や設備をそのまま引き継ぐことに合意した場合、その範囲においては、原状回復義務が免除されることもあります。
この場合も、必ず書面で合意しておくことが重要です。

実務的なアドバイス：壁の撤去とガラスボードの扱い

今回のケースで、撤去したい壁について、大家さんが内装の変更に消極的な場合、まずは大家さんと丁寧に話し合い、撤去の必要性とその後の対応について相談しましょう。
撤去を許可してもらうことができれば、撤去後の復旧方法や費用負担についても、事前に合意しておくことが重要です。
ガラスボードの扱いについては、撤去して保管しておく必要はありません。
もし、大家さんが元の状態に戻すことを希望する場合は、専門業者に依頼して、同じようなものを新たに作り直すことになるでしょう。
その費用負担についても、事前に話し合っておくことが大切です。

専門家に相談すべき場合：トラブルを避けるために

今回のケースでは、大家さんとのトラブルを避けるために、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することをおすすめします。
特に、契約内容が複雑であったり、大家さんとの交渉が難航しそうな場合は、専門家のサポートを受けることで、適切な対応策を立てることができます。
また、原状回復費用が高額になる可能性がある場合や、居抜き売却を検討している場合も、専門家のアドバイスが役立ちます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

• 原状回復義務は、契約内容によって範囲が異なるため、まずは契約書をよく確認しましょう。
• 居抜き売却した場合でも、原状回復義務がなくなるわけではありません。
• 大家さんとのトラブルを避けるために、事前に十分な話し合いを行い、書面で合意しましょう。
• 専門家への相談も検討し、適切なアドバイスを受けましょう。