山梨県長屋風別荘の共有持分と登記変更：不動産屋の責任と費用負担について徹底解説

質問の概要

【背景】
* 1年前に山梨県にある長屋風（テラスハウス）の別荘を購入しました。
* 7棟の建物が一つの土地に建っており、1/14の共有持分（建物全体を14人で共有）で所有しています。
* 不動産会社から、各建物に専有面積が割り当てられていると説明を受け、重要事項説明書や売買契約書にもそのように記載されていました。
* しかし、実際には建物の登記は7棟全体の1/14の共有持分となっており、説明と食い違いがありました。
* 他の所有者も同様の説明を受けておらず、今回初めてこの事実を知りました。

【悩み】
* 不動産会社に登記変更（各専有部分区分所有への変更）費用を全額負担してもらいたいと考えています。
* 所有者全員（14名）が登記変更に同意しています。
* 不動産会社の責任の有無、費用負担割合、直接取引した所有者の扱いについて知りたいです。

不動産会社に責任あり。費用負担は状況次第。

回答と解説

テーマの基礎知識：共有持分と区分所有

不動産の所有形態には、共有持分と区分所有があります。共有持分とは、複数の者が一つの不動産を共有する形態です。今回のケースのように、1/14の共有持分とは、建物の全体を14人で14等分して所有していることを意味します。一方、区分所有とは、建物全体を複数の区画（専有部分）に分け、それぞれの区画を個別に所有する形態です。マンションなどが代表例です。共有部分は、廊下や階段など、複数の所有者が共有して使用する部分です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、不動産会社からの説明と実際の登記内容に不一致があったことを主張できます。重要事項説明書に記載されていない重要な事実を説明されなかった場合、不動産会社には説明義務違反（重要事項説明義務違反）の責任があります。そのため、登記変更費用の一部または全額を不動産会社に負担させる可能性があります。

関係する法律や制度

民法、宅地建物取引業法（宅建業法）が関係します。宅建業法は、不動産会社に重要事項説明義務を課しており、その義務違反は損害賠償請求の根拠となります。

誤解されがちなポイントの整理

「重要事項説明書に記載されていたから大丈夫」という誤解です。重要事項説明書に記載されていない重要な事実を説明されなかった場合でも、不動産会社は責任を負う可能性があります。今回のケースでは、専有部分の区分けに関する説明が不十分であったと主張できます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

登記変更費用は、測量費用、登記申請費用、弁護士費用など、多額になる可能性があります。まずは、不動産会社と話し合い、責任の所在と費用負担割合について交渉する必要があります。交渉がまとまらない場合は、弁護士に相談し、法的措置（損害賠償請求）を検討するべきです。

専門家に相談すべき場合とその理由

交渉が難航したり、不動産会社が責任を認めなかったりする場合は、弁護士に相談することをお勧めします。弁護士は、法律に基づいて交渉を進め、必要であれば訴訟手続きを支援します。また、不動産会社が破産しているなど、費用回収が困難な場合は、弁護士に相談することで、適切な対応策を検討できます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 不動産会社には、重要事項を正確に説明する義務があります。
* 説明と実際の登記内容に不一致がある場合、不動産会社に責任がある可能性があります。
* 登記変更費用は、交渉によって負担割合が決まります。
* 交渉が難航する場合は、弁護士に相談することをお勧めします。

今回のケースでは、不動産会社に説明義務違反があった可能性が高いため、費用負担について交渉する必要があります。交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談して法的措置を検討しましょう。所有権の登記は、不動産取引において非常に重要な要素です。不明な点があれば、専門家に相談し、自分の権利を守ることが大切です。