平成築マンションなのに土地建物が別々？登記簿の敷地権がない理由を徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

区分マンションでは、建物全体と敷地が一体となって所有されるのが一般的です。 この場合、各区分所有者は建物の一部と、敷地の持分を所有することになります。この敷地の持分を明確にするために「敷地権」という権利が登記簿に記載されます。（敷地権：区分所有者が、マンション敷地を共有する権利）。しかし、質問者様の物件のように、土地と建物が別々に登記されているケースもあります。これは、土地と建物の所有形態が異なることを意味します。 土地は、複数の所有者が共有している場合や、建物所有者とは別の法人が所有している場合があります。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の物件は、平成3年築にも関わらず、土地と建物が別々に登記されているとのことです。これは、昭和58年（1983年）以前の建築基準法（建築基準法：建築物の構造、設備、用途などを規定する法律）や、土地の登記方法に起因する可能性が高いです。 具体的には、土地所有者と建物所有者が別々であったり、土地の区画整理が完了していなかったり、登記手続きが適切に行われなかったなどの理由が考えられます。 平成3年時点でも、このような登記上の分離は、必ずしも珍しいものではありませんでした。

関係する法律や制度がある場合は明記

このケースに直接的に関係する法律は、区分所有法（区分所有法：集合住宅における区分所有に関する法律）と、旧建築基準法、そして土地に関する登記法です。 特に、区分所有法では、区分所有者の権利と義務、管理方法などが規定されていますが、土地と建物の所有形態については、必ずしも一体であることを要求していません。 旧建築基準法下では、土地と建物の登記が分離されているケースも存在しました。

誤解されがちなポイントの整理

「敷地権」の記載がないからといって、必ずしも問題があるわけではありません。 重要なのは、売主が土地と建物の所有権を確実に有しているかどうかです。 登記簿を確認し、売主の所有権が確認できれば、法律上の問題はありません。 ただし、将来的に管理組合の運営や修繕、売却などにおいて、土地と建物の所有形態が複雑になる可能性があることは認識しておきましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

購入前に、必ず専門家（不動産会社、弁護士、司法書士）に相談し、登記簿の内容を詳しく確認してもらいましょう。 土地と建物の所有関係、管理組合の状況、将来的なリスクなどを丁寧に説明してもらうことが重要です。 また、契約書に、土地と建物の所有関係に関する明確な記述があるかどうかも確認しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

土地と建物の所有形態が複雑な場合、専門家のアドバイスは不可欠です。 特に、登記簿に不明な点があったり、売買契約の内容に不安がある場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。 専門家は、法律的な観点からリスクを評価し、適切な対応策を提案してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

平成3年築のマンションでも、土地と建物の登記が分離されているケースはあります。これは必ずしも問題ではありませんが、購入前に登記簿の内容を専門家に見てもらい、土地と建物の所有関係、管理組合の状況、将来的なリスクなどを確認することが重要です。 不明な点があれば、弁護士や司法書士に相談しましょう。 安心してマンションを購入するためには、専門家の力を借りることが大切です。