平成27年度予備司法試験論文式試験：贈与と二重譲渡問題の徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識：贈与・相続・二重譲渡

まず、問題を理解するために必要な基礎知識を整理しましょう。

* **贈与契約（Gift Contract）**：財産を無償で譲渡する契約です。贈与契約が成立するには、贈与者（財産を贈る人）の意思表示と受贈者（財産を受ける人）の承諾が必要です。贈与契約は書面でなくても有効ですが、高額な不動産の贈与は書面にすることが推奨されます。

* **相続（Inheritance）**：被相続人（亡くなった人）の財産が、相続人（法律で定められた承継者）に承継されることです。相続は、被相続人の死亡によって自動的に発生します。相続財産には、不動産、預金、有価証券など、被相続人が所有していたあらゆる財産が含まれます。

* **二重譲渡（Double Sale）**：同一の財産について、複数の譲渡契約が成立する状況です。例えば、AさんがBさんとCさんの両方に同じ土地を売却した場合です。この場合、どちらが優先的に土地を取得できるかが問題となります。

* **所有権移転登記（Transfer of Ownership Registration）**：不動産の所有権を移転させるためには、登記所（法務局）に所有権移転登記を行う必要があります。登記によって、公示力（誰でも確認できる）と対抗力（第三者に対抗できる力）が生まれます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者の解答は、部分的に正しい部分と誤っている部分があります。

まず、AからBへの贈与契約は有効であり、Bは甲建物の所有権を取得しています。しかし、Aの死亡により、甲建物の所有権はAの相続人であるCとDに承継されました。CとDは、Eの承諾を得ずにFに甲建物を売却したため、Eの持分については無権限処分（権限のない者の処分）となり、FはEの持分を取得できません。

CとDはFと売買契約を変更し、2/3の持分をFに売却し、登記を行いました。その後、Eは自身の持分1/3をBに登記しました。

二重譲渡においては、原則として先に登記した者が優先されます（先順位登記主義）。よって、Fは甲建物の2/3の所有権を、Bは1/3の所有権を有することになります。質問者の結論は、この点において正しく、Fは自分の持分2/3をBに対して請求できる、という結論は正しいです。

関係する法律や制度

* **民法（Civil Code）**：贈与、相続、売買、所有権に関する規定が定められています。特に、民法第92条（所有権の取得）と民法第177条（無権代理）が重要です。

* **不動産登記法（Real Estate Registration Act）**：不動産の登記に関する規定が定められています。

誤解されがちなポイントの整理

贈与契約は、必ずしも登記が必要ではありません。しかし、不動産のように高額な財産を贈与する場合には、登記を行うことで、第三者に対抗できるようになります。今回のケースでは、AからBへの贈与が登記されていない点が問題の複雑さを増しています。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

不動産取引では、登記が非常に重要です。贈与や売買契約を締結したら、速やかに登記手続きを行うべきです。また、不動産取引には専門的な知識が必要となるため、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産に関するトラブルは、複雑で解決が困難な場合があります。特に、今回のケースのように、贈与、相続、二重譲渡が絡む場合は、専門家の助言が必要不可欠です。専門家は、法律的な知識に基づいて適切なアドバイスを行い、紛争解決を支援します。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースで重要なのは、以下の3点です。

* **贈与契約の有効性と登記の重要性**：贈与契約は有効でも、登記されていないと、第三者に対抗できない場合があります。
* **相続による財産承継**：被相続人の死亡により、相続財産は相続人に承継されます。
* **二重譲渡における先順位登記主義**：同一の財産について複数の譲渡契約が成立した場合、先に登記した者が優先されます。

不動産取引は専門的な知識と手続きが必要なため、不明な点があれば、必ず専門家に相談しましょう。