年収1080万円、勤続7年でも可能？スルガ銀行の不動産投資ローン、オーバーローンは組める？

質問の概要

【背景】

年収1080万円、勤続7年の会社員です。
3年前に自宅を購入し、自己資金はあまりありません。
1億2000万円の収益物件に興味があります。
物件の積算価格と販売価格はほぼ同じです。

【悩み】

自己資金をあまり出したくないと考えています。
スルガ銀行でオーバーローン（物件価格以上の融資）を組むことは可能でしょうか？

スルガ銀行のオーバーローンは、審査が厳しく、実現可能性は低いと考えられます。自己資金の準備も検討しましょう。

回答と解説

不動産投資ローンの基本を理解する

不動産投資を始めるにあたって、まず理解しておきたいのは「不動産投資ローン」の仕組みです。これは、不動産を購入するための資金を金融機関から借り入れることです。住宅ローンと似ていますが、投資目的である点が異なります。

ローンの種類には、大きく分けて「プロパー融資」と「アパートローン」があります。プロパー融資は、個人の信用力に基づいて融資が行われ、担保（万が一返済できなくなった場合に備えて金融機関が確保する物件など）の種類は問われません。一方、アパートローンは、不動産を担保とし、物件の収益性も重視されます。

今回の質問にある「オーバーローン」とは、物件価格以上の金額を借り入れることを指します。自己資金を少なく抑えられるメリットがありますが、金融機関にとってはリスクが高まるため、審査は厳しくなります。

今回のケースへの直接的な回答

年収1080万円、勤続7年という属性は、一見すると融資を受けやすいように思えます。しかし、すでに自宅を購入していること、自己資金が少ないこと、そしてスルガ銀行の融資姿勢を考慮すると、オーバーローンの実現は非常に難しいと考えられます。

スルガ銀行は、かつて積極的な融資姿勢で知られていましたが、不正融資の問題以降、審査は厳格化されています。特に、オーバーローンは、金融機関にとってリスクが高く、慎重に審査されます。物件の積算価格と販売価格が同じという点も、融資審査においてはマイナスに働く可能性があります。

関係する法律や制度について

不動産投資ローンに関わる法律や制度として、まず「金融商品取引法」が挙げられます。これは、投資家を保護するための法律であり、金融機関は適切な情報開示を行う義務があります。また、「不動産特定共同事業法」は、複数の投資家から資金を集めて不動産投資を行う事業者を規制する法律です。

融資審査においては、「金融機関のリスク管理」が重要になります。金融機関は、貸し倒れのリスクを最小限に抑えるために、様々な審査基準を設けています。例えば、個人の信用情報（過去の借入状況や返済履歴）、物件の担保価値、収益性などを総合的に評価します。

誤解されがちなポイントの整理

不動産投資ローンに関する誤解として、よくあるのが「年収が高ければ必ず融資を受けられる」というものです。年収は重要な要素ですが、それだけで融資が決まるわけではありません。自己資金の有無、過去の借入状況、物件の担保価値、そして金融機関の審査基準など、様々な要素が総合的に判断されます。

また、「オーバーローンは当たり前」という認識も誤解です。かつては、オーバーローンが比較的容易に組める時代もありましたが、現在は金融機関の審査が厳格化されており、オーバーローンは非常に難しくなっています。

さらに、「積算価格＝販売価格」であれば、安全という考え方も注意が必要です。積算価格は、土地や建物の価値を評価するものであり、必ずしも実際の市場価格を反映しているとは限りません。販売価格が積算価格と同程度であっても、将来的な売却価格を保証するものではありません。

実務的なアドバイスと具体例

今回のケースでは、自己資金を準備することが現実的な選択肢です。自己資金を増やすことで、融資審査が通りやすくなるだけでなく、ローンの借入額を減らすことができ、月々の返済負担を軽減できます。

自己資金を貯めるためには、まず家計の見直しを行い、無駄な支出を削減することが重要です。また、副業や資産運用など、収入を増やす方法も検討しましょう。

具体的な例として、自己資金を20%程度用意した場合、1億2000万円の物件であれば、2400万円の自己資金が必要になります。残りの9600万円をローンで借り入れることになります。この場合、オーバーローンと比較して、金融機関からの信頼を得やすくなり、金利も低くなる可能性があります。

また、複数の金融機関に相談することも重要です。金融機関によって審査基準や融資条件は異なります。複数の金融機関に相談することで、自分に合った条件のローンを見つけることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産投資に関する専門家として、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタントなどがいます。専門家に相談することで、以下のようなメリットがあります。

物件の適正価格の評価: 不動産鑑定士は、物件の適正価格を客観的に評価し、購入価格が適正かどうかを判断できます。
資金計画の相談: ファイナンシャルプランナーは、個人の収入や資産状況に合わせて、適切な資金計画を提案してくれます。
ローンの比較検討: 不動産コンサルタントは、複数の金融機関のローンを比較検討し、最適なローンを選択する手助けをしてくれます。

特に、オーバーローンを検討している場合は、専門家に相談することをお勧めします。専門家は、金融機関の審査基準や、融資を受けるためのノウハウを熟知しており、適切なアドバイスをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

年収1080万円、勤続7年という属性でも、オーバーローンの実現は難しい。
自己資金を準備することが、現実的な選択肢。
複数の金融機関に相談し、自分に合ったローンを探す。
専門家（不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタント）に相談する。

不動産投資は、大きな金額が動く取引であり、リスクも伴います。慎重な情報収集と、専門家への相談を通じて、最適な投資戦略を立てることが重要です。