年収400万円でも可能？相続と借金、横浜マンションを担保にした1300万円不動産担保ローン審査の行方

テーマの基礎知識：不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、不動産（土地や建物）を担保に融資を受けるローンです。 融資額は担保となる不動産の価値（評価額）によって決まります。 銀行は、借入者が返済できなくなった場合に、担保不動産を売却して融資額を回収できることを前提として融資を行います。 そのため、担保不動産の価値が低かったり、借入者の返済能力に不安があれば、融資が受けられない、もしくは融資額が低くなる可能性があります。 評価額は、市場価格（実際に売買された価格）とは必ずしも一致せず、銀行独自の評価基準に基づいて算出されます。築年数、場所、マンションの状況なども考慮されます。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、年収400万円、借入額1300万円、担保となるマンションの評価額が、市場価格（2800万円）よりも低く評価されることが予想されます。 銀行は、返済能力と担保価値を総合的に判断します。 年収400万円で1300万円の融資は、リスクが高いと判断される可能性が高いです。 審査通過の可能性は低いと言わざるを得ません。

関係する法律や制度

このケースでは、民法（債務の履行、担保）、不動産登記法（抵当権の設定・抹消）、貸金業法（貸金業者の規制）などが関係します。 特に、担保不動産に既に抵当権が設定されている場合、新たな融資を受ける際には、既存の抵当権との順位（優先順位）が重要になります。 新たな抵当権が既存の抵当権よりも順位が低い場合、不動産を売却した際に、既存の債権者に先に弁済が行われるため、融資を受ける側にとって不利になります。

誤解されがちなポイントの整理

「市場価格で売れるから融資が受けられる」という誤解は避けましょう。 銀行は市場価格ではなく、独自の評価基準に基づいて評価額を決定します。 また、「おまとめローン」は、金利が低くなるわけではありません。 複数の借金を一本化することで管理が楽になるメリットはありますが、金利は新たなローンの金利が適用されます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

審査が通らなかった場合の対策を考えましょう。
* **借金整理（任意整理、個人再生、自己破産）：** 弁護士や司法書士に相談し、借金の減額や返済計画の見直しを検討しましょう。
* **不動産売却：** 抵抗があるとのことですが、現状維持では借金は増える一方です。 売却による損失を最小限に抑える方法を専門家に相談しましょう。
* **公的支援制度の活用：** 生活保護や福祉サービスなどの公的支援制度の活用も検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

現状の借金状況が深刻であり、自己解決が困難な場合は、弁護士や司法書士、ファイナンシャルプランナーに相談することを強くお勧めします。 専門家は、質問者様の状況を客観的に判断し、最適な解決策を提案してくれます。 特に、借金問題に詳しい専門家を選ぶことが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

年収400万円で1300万円の不動産担保ローンは、審査通過が難しいケースです。 市場価格と評価額の違い、既存の抵当権の影響、返済能力の不足などを考慮すると、他の解決策を検討する必要があるでしょう。 専門家への相談を検討し、早めの行動を心がけましょう。 借金問題は放置するとさらに悪化します。 勇気を出して専門家に相談し、適切な解決策を見つけ出すことが重要です。