店舗の売上が低迷…任意売却でネット販売に転換できる？

店舗売却の可能性：基礎知識

店舗の売却について考える前に、まずは基本的な知識を整理しましょう。
今回のケースで重要になるのは、主に「任意売却」と「抵当権」です。

任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンなどの返済が難しくなった場合に、金融機関などの債権者の同意を得て、不動産を売却する方法です。
競売（裁判所が不動産を強制的に売却すること）よりも、高い価格で売却できる可能性があり、債務者（お金を借りた側）にとってもメリットがあります。

抵当権とは？
抵当権とは、住宅ローンなどでお金を借りた場合に、万が一返済できなくなった場合に備えて、金融機関などの債権者が不動産に設定する権利です。
抵当権が設定されている不動産を売却するには、原則として、抵当権者の同意が必要になります。

今回のケースでは、店舗と自宅に抵当権が設定されているため、売却には債権者との交渉が不可欠となります。

任意売却の可能性：今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、店舗の売上が低迷し、固定資産税の滞納も発生していることから、店舗の売却を検討するのは賢明な判断と言えるでしょう。

任意売却の主な流れ

1. 債権者との交渉: まずは、店舗の抵当権者である金融機関に、任意売却の相談をします。売却の必要性や、今後の返済計画などを説明し、同意を得る必要があります。
2. 不動産会社の選定: 任意売却を専門とする不動産会社を選びます。専門家は、債権者との交渉や、売却活動をサポートしてくれます。
3. 売却活動: 不動産会社が、売却価格の設定や、購入希望者の募集を行います。
4. 売買契約の締結: 購入希望者が見つかり、債権者の同意が得られたら、売買契約を締結します。
5. 決済と引き渡し: 売買代金が支払われ、店舗が購入者に引き渡されます。

自宅についても抵当権が設定されていますが、ネット販売を自宅で行える環境があるのであれば、店舗売却後の資金で自宅のローン返済に充てることも検討できます。
ただし、自宅の売却も視野に入れる場合は、家族との十分な話し合いが必要です。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

任意売却を行う上で、関係する可能性のある法律や制度について解説します。

民法:
抵当権に関する規定は、民法に定められています。抵当権の実行（競売など）や、債権者の権利、債務者の義務などが規定されています。

破産法:
債務超過（借金が財産を上回る状態）の場合、破産という選択肢も考えられます。破産した場合、裁判所が債務者の財産を換価し、債権者に分配されます。
破産すると、一部の職業に就けなくなるなどの制限がありますが、借金の返済義務が免除される（免責）というメリットがあります。

個人再生:
個人再生は、借金の減額を裁判所に認めてもらい、原則として減額された借金を3年かけて返済する手続きです。
住宅ローンがある場合、住宅を手放すことなく、借金を整理できる可能性があります。

これらの法律や制度は、個々の状況によって適用されるものが異なります。専門家（弁護士や司法書士）に相談し、最適な方法を選択することが重要です。

誤解されがちなポイント：注意すべきこと

任意売却について、誤解されがちなポイントを整理します。

1. 任意売却は必ず成功するわけではない
任意売却は、債権者の同意が不可欠です。債権者が売却に同意しない場合、競売になる可能性があります。

2. 売却価格が必ずしも高くなるとは限らない
競売よりも高い価格で売却できる可能性はありますが、市場の状況や物件の状態によっては、必ずしも高くなるとは限りません。

3. 任意売却は時間がかかる
債権者との交渉や、売却活動には時間がかかります。計画的に進める必要があります。

4. 任意売却後も借金が残る場合がある
売却代金で全ての借金を返済できない場合、残りの借金は残ります。
この場合、債権者との間で返済計画を立てる必要があります。

実務的なアドバイス：スムーズに進めるために

任意売却をスムーズに進めるための、実務的なアドバイスです。

1. 早めに専門家に相談する:
状況が悪化する前に、弁護士や不動産会社など、専門家に相談しましょう。
早期の相談が、より良い解決策を見つけるための第一歩です。

2. 必要な書類を準備する:
債権者との交渉や、売却活動に必要な書類を事前に準備しておきましょう。
（例: 登記簿謄本、固定資産評価証明書、ローンの契約書など）

3. 資金計画を立てる:
売却後の資金計画を立てましょう。
残った借金の返済計画や、生活費などを考慮し、無理のない計画を立てることが重要です。

4. 家族とよく話し合う:
任意売却は、家族全体の生活に影響を与える可能性があります。
家族とよく話し合い、全員が納得した上で、売却を進めるようにしましょう。

5. ネット販売の事業計画を立てる:
店舗売却後、ネット販売に専念する場合、具体的な事業計画を立てましょう。
売上目標、経費、集客方法などを明確にすることで、成功の可能性を高めることができます。

専門家に相談すべき場合：その理由

以下のような場合は、専門家への相談が必須です。

1. 債権者との交渉がうまくいかない場合:
債権者との交渉は、専門的な知識や経験が必要です。
交渉が難航する場合は、弁護士や不動産会社に相談しましょう。

2. 借金が多額で、返済の見込みがない場合:
借金が多額で、自力での返済が難しい場合は、破産や個人再生などの法的手段を検討する必要があります。
弁護士に相談し、最適な方法を選択しましょう。

3. 不動産の売却方法がわからない場合:
不動産の売却には、専門的な知識が必要です。
任意売却の流れや、注意点など、わからないことがあれば、不動産会社に相談しましょう。

4. 税金や法律に関する疑問がある場合:
不動産の売却には、税金や法律に関する知識が必要です。
税金や法律に関する疑問がある場合は、税理士や弁護士に相談しましょう。

専門家は、あなたの状況を詳しくヒアリングし、最適なアドバイスをしてくれます。
一人で悩まず、積極的に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、店舗の売上が低迷し、固定資産税の滞納も発生しているため、任意売却によるネット販売への転換は、一つの有効な手段となり得ます。

重要ポイント

• 任意売却は、債権者の同意を得て行う。
• 抵当権が設定されている場合、債権者との交渉が不可欠。
• 専門家（弁護士、不動産会社）への相談が重要。
• 売却後の資金計画を立てる。
• 家族との十分な話し合いが必要。

任意売却は、複雑な手続きを伴いますが、専門家のサポートを受けながら、計画的に進めることで、より良い結果を得られる可能性があります。
まずは、現状を整理し、専門家に相談することから始めてみましょう。