店舗付住宅の1階を賃貸に！手続きや注意点を分かりやすく解説

質問の概要

【背景】

知り合いが3階建ての店舗付住宅に住んでいます。
1階は元々飲食店（和食）でしたが、廃業しました。
2階と3階は住居として利用しています。
1階の店舗部分を賃貸物件として、家賃収入を得たいと考えています。
店舗は約33坪で、アーケード付きの商店街に面しています。

【悩み】

1階の店舗を賃貸にするには、どのような手続きが必要でしょうか？
不動産会社に依頼すべきでしょうか？
自分で契約した場合、何か法的問題はありますか？

店舗の賃貸には、契約手続きや法的知識が必要です。不動産会社への相談がおすすめです。

店舗賃貸の基礎知識：定義と前提

賃貸（ちんたい）とは、簡単に言うと、家や土地などの「もの」を、その所有者（大家さん）から借りて、使用することです。今回のケースでは、店舗の所有者である知り合いが、その店舗を他の人に貸して、家賃を受け取ることを目指しています。

賃貸には、貸す側（大家さん、貸主）と借りる側（借主）の間に「賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）」という契約を結ぶ必要があります。この契約によって、借りる期間や家賃、利用方法などのルールが決められます。

今回のケースでは、店舗がアーケード付きの商店街に面しているため、周辺の店舗との関係や、商店街のルールなども考慮する必要があります。

また、店舗の規模（約33坪）も重要です。店舗の広さによって、適用される法律や、必要な手続きが変わってくる場合があります。

今回のケースへの直接的な回答

知り合いが1階の店舗を賃貸に出すためには、まず、賃貸借契約を結ぶ必要があります。具体的には、

借主を探す
賃貸条件（家賃、契約期間、利用目的など）を決める
賃貸借契約書を作成する
契約書に署名・捺印する
借主に店舗を引き渡す

といった流れになります。

この一連の手続きを、知り合い自身で行うことも可能ですが、専門的な知識が必要なため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社に仲介を依頼すると、借主探しや契約書の作成、契約に関する交渉などを代行してくれます。また、法的トラブルを未然に防ぐためのアドバイスも受けられます。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

店舗の賃貸には、いくつかの法律が関係してきます。主なものとして、以下のものがあります。

借地借家法（しゃくちしゃっかほう）：建物の賃貸借に関する基本的なルールを定めています。契約期間や更新、解約などについて規定があります。
都市計画法（としけいかくほう）：建物の用途制限など、都市計画に関するルールを定めています。店舗の用途が、その地域で許可されているものかどうかを確認する必要があります。
建築基準法（けんちくきじゅんほう）：建物の構造や設備に関するルールを定めています。店舗として使用するために、必要な改修工事などが必要になる場合があります。
消防法（しょうぼうほう）：火災予防に関するルールを定めています。店舗の規模や用途に応じて、消火設備や避難経路の設置が必要になります。

また、店舗が商店街にある場合は、商店街のルールや規約も確認する必要があります。

誤解されがちなポイント：注意点

店舗の賃貸で、よく誤解されがちなポイントをいくつか紹介します。

契約書の重要性：賃貸借契約書は、貸主と借主の間の権利と義務を明確にするための重要な書類です。口約束だけでは、後々トラブルになる可能性があります。契約書の内容は、専門家（弁護士や不動産会社）に確認してもらうのがおすすめです。
原状回復義務（げんじょうかいふくぎむ）：借主は、退去する際に、借りた時の状態に戻す義務があります。店舗の場合は、内装や設備の撤去などが必要になる場合があります。契約前に、原状回復の範囲について、貸主と借主の間できちんと話し合っておく必要があります。
連帯保証人（れんたいほしょうにん）：家賃の滞納や、店舗の使用による損害が発生した場合に備えて、連帯保証人を立てることが一般的です。連帯保証人は、借主と同様に、家賃の支払い義務などを負います。

実務的なアドバイスと具体例：スムーズな賃貸のために

店舗をスムーズに賃貸するために、以下のようなアドバイスがあります。

不動産会社との連携：不動産会社は、物件の査定や、借主探し、契約手続きなどをサポートしてくれます。信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。複数の不動産会社に相談し、比較検討することをおすすめします。
内装・設備の確認：店舗の内装や設備の状態を、事前に確認しておく必要があります。必要に応じて、改修工事を行うことも検討しましょう。
賃料の設定：周辺の類似物件の賃料相場を参考に、適切な賃料を設定する必要があります。不動産会社に相談すれば、適切な賃料をアドバイスしてくれます。
契約条件の明確化：契約期間や、更新条件、解約条件など、契約に関する条件を明確にしておくことが重要です。契約書に、詳細に記載するようにしましょう。
定期的なメンテナンス：賃貸後も、定期的に店舗のメンテナンスを行う必要があります。設備の点検や、建物の修繕などを行い、良好な状態を維持しましょう。

具体例として、

例えば、知り合いが飲食店を経営していた店舗を賃貸する場合、

内装をそのまま利用するか、スケルトン（内装を全て取り払った状態）にするかを決めます。
スケルトンにする場合は、原状回復費用を借主とどのように分担するかを契約書で定めます。
借主を探すために、不動産会社に依頼し、物件情報を掲載してもらいます。
借主候補と面談し、店舗の使用目的や、賃料、契約期間などを話し合います。
契約書を作成し、弁護士や不動産会社に内容を確認してもらいます。
契約書に署名・捺印し、借主に店舗を引き渡します。

といった流れになります。

専門家に相談すべき場合とその理由：法的トラブルを防ぐ

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

契約内容が複雑な場合：契約書の内容が複雑で、理解できない場合は、弁護士や不動産会社に相談しましょう。
法的トラブルが発生した場合：家賃の滞納や、建物の損害など、法的トラブルが発生した場合は、弁護士に相談し、適切な対応策を検討しましょう。
税金に関する疑問がある場合：賃貸収入にかかる税金について、疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。
大規模な改修工事を行う場合：大規模な改修工事を行う場合は、建築士や施工業者に相談し、必要な手続きや費用を確認しましょう。

専門家に相談することで、法的リスクを回避し、安心して賃貸経営を行うことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

1階の店舗を賃貸に出すには、賃貸借契約が必要です。
不動産会社に相談することで、手続きをスムーズに進めることができます。
借地借家法や、都市計画法など、関連する法律を理解しておく必要があります。
契約書の作成や、原状回復義務など、注意すべきポイントがあります。
専門家への相談は、法的トラブルを未然に防ぐために有効です。

店舗の賃貸は、専門的な知識が必要ですが、適切な準備と、専門家のアドバイスを受けることで、成功する可能性が高まります。知り合いのケースが、スムーズに進むことを願っています。