店舗併用住宅の建物名義変更：住宅ローンと贈与税、減価償却の最適解を探る

回答と解説

テーマの基礎知識：店舗併用住宅と名義、ローン、税金

店舗併用住宅とは、住宅と店舗を一体的に建築した建物のことです。 住宅部分と店舗部分の割合によって、税金やローンの扱い、登記方法が異なります。 今回のケースでは、住宅部分2/3、店舗部分1/3という割合です。 建物全体の所有権は、登記簿（登記簿：不動産の所有権や権利関係を記録した公的な書類）に記載されます。 名義は、所有権を持つ人のことです。 共有名義とは、複数の人が所有権を共有している状態です。

住宅ローンは、住宅の購入や建築資金を借り入れるためのローンです。 ローン契約には、担保となる不動産（この場合は店舗併用住宅）と、借主（この場合は質問者）の情報が記載されます。 建築確認申請とは、建築基準法に基づき、建築する建物が法令に適合しているかを確認してもらうための申請です。

贈与税は、無償で財産を受け取った際に課税される税金です。 義母から資金援助を受ける場合、贈与とみなされ、一定額を超えると贈与税の申告が必要になります。 減価償却は、事業で使用している資産（この場合は店舗部分）の価値が経年劣化で減少していくことを考慮し、税務上、その減価額を費用として計上できる制度です。

今回のケースへの直接的な回答

現状では、建築確認申請の名義を共有名義に変更し、住宅ローン会社の再審査を受けることが最善と考えられます。 再審査に落ちた場合のリスクはありますが、後から名義変更を行うよりも、手続きがスムーズに進み、贈与税の発生も防げます。

関係する法律や制度

* **建築基準法**: 建物の構造や安全に関する基準を定めています。建築確認申請はこの法律に基づきます。
* **不動産登記法**: 不動産の所有権や権利関係を登記する手続きを定めています。
* **住宅金融支援機構法**: 住宅ローンの制度や条件を定めています。
* **相続税法・贈与税法**: 贈与税の課税対象、税率などを定めています。
* **所得税法**: 減価償却に関する規定を定めています。

誤解されがちなポイントの整理

* **軽微な変更**: ローン会社が「軽微な変更」と言っているのは、書類の修正程度のことかもしれません。 名義変更は、ローン契約の内容に影響を与える可能性があり、再審査が必要となるケースが多いです。
* **真正な登記名義の回復**: これは、不正な登記を正すための手続きです。 今回のケースでは、不正な登記ではないため、この手続きは適切ではありません。
* **贈与税の計算**: 贈与税の計算は複雑です。 専門家に相談して正確な金額を算出してもらうことが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **住宅ローン会社との交渉**: 再審査の内容や必要書類について、住宅ローン会社に丁寧に確認しましょう。
2. **建築確認申請の名義変更**: 住宅メーカーに依頼して、建築確認申請の名義を共有名義に変更します。
3. **義母との合意**: 義母と、資金援助の条件や減価償却の方法について、しっかりと話し合っておきましょう。 贈与契約書を作成することをお勧めします。
4. **税理士への相談**: 贈与税の申告や減価償却の方法について、税理士に相談しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 住宅ローン審査が不安な場合
* 贈与税の計算や申告が複雑な場合
* 減価償却の方法がわからない場合
* 法律や制度に詳しくない場合

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

店舗併用住宅の建物名義変更は、住宅ローン、贈与税、減価償却など、複数の要素が絡み合う複雑な問題です。 専門家（住宅ローン会社、税理士、不動産登記士など）に相談しながら、慎重に進めることが重要です。 再審査を受け、共有名義で登記することで、将来的なトラブルを回避し、税金対策も適切に行うことができます。 焦らず、一つずつ丁寧に手続きを進めていきましょう。