店舗物件の造作譲渡と名義変更：費用と手続きを徹底解説！

造作譲渡と名義変更：基本的な考え方

まず、店舗物件の造作譲渡（造作権の譲渡）について理解しましょう。造作とは、建物に固定された設備や内装のことです（例：厨房設備、カウンター、棚など）。賃貸物件の場合、建物自体は家主のものですが、造作は借主が設置したものです。造作譲渡とは、この造作の所有権を借主から新しい借主へ移転させることです。

一方、「名義変更」は、不動産の所有権を移転する際に、登記簿（不動産登記簿：不動産の所有者や権利関係を記録した公的な帳簿）に新しい所有者として名前を書き換える手続きを指します。

重要なのは、造作譲渡と名義変更は別物であるということです。造作は建物の一部ではなく、あくまで「動産」（不動産ではない、自由に移動できる財産）として扱われます。そのため、造作の譲渡には登記は不要です。よって、通常「名義変更料」は発生しません。

今回のケースへの回答

質問者様のケースでは、賃貸物件の造作譲渡に「名義変更料」という費用が記載されているとのことです。これは、契約書に記載されている「名義変更」が、造作ではなく、賃貸借契約の名義変更を指している可能性が高いです。つまり、物件の賃借人（借主）を新しい借主へ変更する手続きに伴う費用です。

この費用は、家主が設定している場合があり、家主と借主の間で交渉によって負担割合が決まります。

関係する法律や制度

造作譲渡については、民法（日本の基本的な民事に関する法律）上の売買契約が適用されます。賃貸借契約の名義変更は、賃貸借契約の内容に従います。

誤解されがちなポイント

「名義変更料」という表現から、不動産の登記に関する費用を連想しがちですが、造作譲渡には関係ありません。契約書の内容を丁寧に確認し、何が「名義変更」として扱われているのかを明確にすることが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

契約書に「名義変更料」の具体的な金額や負担割合が記載されていない場合は、家主と交渉する必要があります。家主の負担とするか、譲渡者と譲受者のどちらが負担するか、あるいは折半にするかなど、様々なパターンが考えられます。

専門家に相談すべき場合とその理由

契約書の内容が複雑であったり、家主との交渉が難航する場合は、弁護士や不動産専門家（不動産会社などに所属する不動産鑑定士や宅地建物取引士など）に相談することをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、スムーズな手続きを進めることができます。

まとめ

賃貸物件の造作譲渡において、「名義変更料」は通常発生しません。契約書に記載されている「名義変更」が何を指しているのかを明確に確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。家主との良好なコミュニケーションを心がけ、トラブルを未然に防ぐことが重要です。 造作譲渡は、契約書の内容をしっかりと理解した上で進めることが大切です。